В соответствии с положениями ст. ст. 208 и 209 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения НДФЛ и облагаются по установленной п. 1 ст. 224 НК РФ налоговой ставке 13% для налоговых резидентов РФ.
Согласно положениям пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ налогоплательщики - физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет.
На основании п. 3 ст. 228 НК РФ указанные налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Согласно ст. 229 НК РФ налогоплательщики, которые получили доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.
Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, долей квартиры, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения). Данный пункт был введен в ст. 217 НК РФ Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ и его положения распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г.
Таким образом, полученный с 1 января 2009 г. физическими лицами доход от продажи имущества, находившегося в их собственности три года и более, не подлежит налогообложению. В связи с этим такие физические лица не обязаны представлять налоговую декларацию по НДФЛ.
При решении вопроса о порядке налогообложения дохода от продажи имущества, перешедшего в порядке наследования, необходимо учитывать следующее.
Статьей 218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. На основании ст. 1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина.
Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, принял наследство путем подачи заявления нотариусу ( п. 1 ст. 1153 ГК РФ), то согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ такое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество (если такое право подлежит государственной регистрации).
Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию является достаточным доказательством наличия и объема прав на наследственное имущество.
В соответствии со ст. 1162 Гражданского кодекса РФ свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным на основании закона совершать такое нотариальное действие должностным лицом.
Следовательно, право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации этих прав.
В данном случае срок владения 2/3 доли квартиры превышает трехлетний период.
Следовательно, сумма дохода, полученного от продажи данного имущества, не подлежит налогообложению и, соответственно, декларированию.
Налог с продажи наследуемого имущества
Законодательством РФ предумотрено налогообложение с тех источников доходов, которые увеличивают благосостояние человека. Налог взымается с заработных плат, отпускных, других финансовых выплат. Однако под эту же категорию попадает продажа имущества, полученного путем наследования.
При наследовании недвижимости и ее дальнейшей реализации у наследника возникает право получить налоговый вычет и обязанность уплатить пошлину на продажу. Многие путаются в тонкостях, не понимая как воспользоваться правильно вычетом и в каких случаях необходима уплата подоходного налога на квартиру. Действительно, существует несколько особенностей, которые необходимо знать как близким наследникам, так и другим родственникам умершего.
Налогообложение при продаже унаследованной недвижимости
Говорить, что налог на недвижимость выплачивается при наследовании - неправильно, поскольку недвижимость. переданная по наследству, не подвергается налогообложению в обязательном порядке. В законе есть много оговорок, которые нельзя выпускать из виду.
Чтобы понять стоит ли заполнять декларацию, нужно обратить внимание на два момента:
Единолично ли умерший владел недвижимостью
С какого момента начинается отсчет.
Если выяснено, что умерший единолично владел квартирой или домовладением, то срок начинает отсчет с того момента как сам владелец скончался. Соответственно, срок наследования также исчисляется с момента открытия дела.
Если с того момента как открылось наследство и умер родственник уже истекло три года, то декларация не нужна. Если же три года не прошло, то следует уплатить подоходний налог в 13 % от стоимости квартиры. Не облагается налогом только сумма до миллиона рублей, остальная подлежит декларированию в таких случаях.
Наследник как честный налогоплательщик, может воспользоваться правом на получение вычета. Это единократная возможность и право каждого гражданина вернуть затраченные средства при налогообложении. Средства могут возвращаться траншами по месту работы.
Однако если недвижимость принадлежала наследнику еще до смерти на основании общей долевой собственности с наследодателем, то здесь нужно обращать внимание не только на дату. Здесь важно учитывать факт раздела этой квартиры. Была ли она разделена еще при жизни родственника или такой раздел был невозможен, выделены ли доли или имущество просто нужно полагать общим как неделимое. Связано это с неоднозначным отношением закона к наследуемым долям.
Если доля в имуществе была общей с наследодателем, то налогообложение актуально при сроке права собственности меньше трех лет. Если речь о более позднем сроке, то налогу при продаже такая недвижимость не подлежит.
Когда речь об автомобиле, то здесь налогу подвергается покупка на сумму больше 250 000 тысяч рублей.
Какие документы нужно предъявить
Невзирая на то, что наследник освобожден от налогов за наследуемое имущество, он обязан платить взнос за дальнейшие действия с такой недвижимостью.
Размер назначается соответствующей инспекцией. За основу принимается оценка БТИ по состоянию на 1 января действующего года.
Уплатив налог, можно воспользоваться одной из двух форм получения вычета:
Вычет при реализации имущества, находящегося во владении более 3 лет
Вычет для продажи имущества в собственности меньше этого срока (владелец получает право на выплату средств не выше миллиона)
Для продажи объекта нужно собрать пакет таких документов:
Личные документы
Правоутверждающие документы на права наследования
Свидетельство о госрегистрации
Одобрение и разрешение на продажу от второго супруга (если по условиям контракта, например, все наследство подлежит разделу)
Договор покупки объекта
Выписки с лицевого счета
Техпаспорт.
Если недвижимость перешла в одни руки, но имеются еще наследники, то необходим будет отказ от каждого на преимущественное право покупки и само наследование.
Льготы. Как снизить налог при продаже квартиры
Льготами могут пользоваться всего несколько групп:
Инвалиды первых двух групп
Пенсионеры
Недееспособные или малолетние дети под опекой
Инвалиды детства и приравненные к ним.
Список неполный и может дополняться, однако важным условием является то, что для использования возможности льготного налогообложения необходимо предоставить справку в свою инспекцию и приложить заявление. В этом случае возможно предоставление права на льготы. Важно учесть, автоматически такие обстоятельства не учитываются, поэтому необходимо документальное подтверждение.
Официально снижение налога на продажу возможно только, если вы относитесь к одной из этих групп. Однако в нашей стране не могла не появиться иная возможность снизить расходы, а то и вовсе избежать уплаты подоходнего в 13 %. Можно оформлять договор купли-продажи с указанием суммы до миллиона, а вот разницу - простой распиской. Но нужно понимать, что такие действия попадают под регламент статьи №220 Налогового Кодекса и не являются законными.
Более того, в этом случае будет невозможно получить вычеты, поскольку данная процедура является возвратом потраченных средств. Существует также риск не получить остаток суммы, поскольку расписку сложно признать полновесным договором или приложением к таковому.
Иногда используется договор дарения как способ избежать налогов. Но важно понимать, что использовать дарение как прикрытие продажи незаконно. Такая сделка может быть отменена или оспорена. Кроме того, у одаряемого возникнет обязанность на уплату налога на имущество, если только он не является кровным и близким родственником.
Вопросы наших посетителей и ответы Юристов
Добрый день! Скажите что мне нужно сделать что бы отказаться от 1/2 части недвижимости, которая досталась мне по наследству (Земля под домом в собственность не оформлена).
Здравствуйте! В таком случае Вам нужно обратиться к нотариусу, который ведет Ваше наследственное дело. Если вы уже получили свидетельство (вступили в наследство), то просто зарегистрируйте переход права в Росреестре. (Просто оформите договор дарения при согласии второго наследника).
НДФЛ: введены новые правила уплаты налога при продаже личного имущества
Недавние поправки в Налоговый кодекс* коснулись и обязанностей по уплате НДФЛ при продаже физическими лицами своего имущества. В частности, законодатели предусмотрели, что НДФЛ при продаже квартиры потребуется уплатить, если она была в собственности менее пяти лет (сейчас этот срок составляет три года). Когда начнут действовать изменения? Можно ли будет «сэкономить» на уплате налога, указав в договоре заниженную стоимость недвижимости? Изменится ли порядок уплаты НДФЛ при продаже автомобилей? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.
Вводная информация
На сегодняшний день действует норма, которая позволяет не уплачивать НДФЛ при продаже определенного имущества (доли в нем), если проданное имущество находилось в собственности у физического лица более трех лет. Виды такого имущества названы в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. К нему, в частности, относятся:
жилые дома, квартиры и комнаты
дачи, садовые домики, земельные участки
иное имущество (например, автомобили).
Если же продать имущество, которое было в собственности менее трех лет, то с дохода следует уплатить НДФЛ и представить налоговую декларацию. Однако в связи с принятием комментируемого закона ситуация меняется. Давайте разберемся, в чем заключается суть изменений.
Продажа недвижимости
К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в частности, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).
Минимальный период владения
Комментируемый закон вводит в законодательство новое понятие - «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». По сути, это срок, в течение которого недвижимость должна находиться в собственности, чтобы доходы от ее продажи не облагались НДФЛ. И составлять такой срок будет не три (как сейчас), а пять лет.
Однако по некоторым объектам недвижимости минимальный срок владения останется прежним и будет составлять три года. Для этого должно соблюдаться хотя бы одно из следующих условий:
право собственности получено по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника
право собственности получено в результате приватизации
право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Вместе с этим региональные власти получили право снижать минимальный предельный срок владения объектом недвижимости. Если в регионе этот срок снизят на один год, то не платить НДФЛ можно будет тем, у кого недвижимость была в собственности не менее 4-х лет. А вот повышать предельный срок владения субъекты РФ не смогут.
Когда начнут действовать новые правила
Новые положения будут применяться только в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). Это означает, что физлицо, которое купило квартиру в 2015 году и продало ее через три года, сможет по-прежнему не платить НДФЛ с полученного от продажи дохода. Тот факт, что квартира будет продана уже после 1 января 2016 года, в данной ситуации значения не имеет.
Если же оформить недвижимость в собственность после 1 января 2016 года, то в целях налогообложения полученных от продажи доходов будет учитываться либо общий (5 лет), либо региональный (то есть сокращенный) «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».
Напомним, что дата приобретения недвижимости в собственность определяется в зависимости от основания для получения права собственности, например:
если вы покупаете недвижимость, то срок нахождения ее в вашей собственности будет исчисляться с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость (она указана в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП)
если вы получаете недвижимость по наследству, то право на него возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114. п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Продажа недвижимости по заниженной цене
Если недвижимость будет продана ранее «минимального предельного срока владения», то продавцу потребуется уплатить с полученного дохода НДФЛ. Однако многим известны случаи, когда для снижения налога продавец договаривается с покупателем об оформлении купли-продажи объекта недвижимости по заниженной стоимости (и, зачастую, в «официальном» договоре устанавливается цена, которая в несколько раз ниже рыночной).
Комментируемым законом законодатели попытались урегулировать эту ситуацию. И предусмотрели, что в случае продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, скорректированная на этот коэффициент. Такой подход также будет применяться только по тем объектам, которые будут приобретены в собственность с 1 января 2016 года. И, кстати, региональные власти также смогут уменьшать коэффициент вплоть до нуля.
Напомним, что недавно был принят ещё один закон, предусматривающий переход на расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (см. «Как с января 2015 года изменится налог на имущество физических лиц »).
Продажа движимого имущества
Движимое имущество - любые вещи, не относящиеся к недвижимости. Это то, что не связано прочно с землей, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения или специально не отнесено к недвижимости, как, например, некоторые морские суда и суда внутреннего плавания (ст. 130 ГК РФ). К примеру, к движимому имуществу можно отнести автомобили, мотоциклы, картины и др.
Комментируемым законом предусмотрено, что при продаже любого иного имущества кроме недвижимого, доходы не будут облагаться НДФЛ, если имущество было в собственности три года и более. Получается, что если вы продадите свой автомобиль, который был в собственности более трех лет, то платить НДФЛ не придется. Такой же подход применяется и сейчас.
Налоговые вычеты
Для тех, кто продаст свое имущество ранее обозначенных выше сроков, законодатели сохранили возможность получения имущественных вычетов.
Имущественные вычеты при продаже имущества (или долей в нем)
Цитата (val82): Добрый день! Подскажите, как понять при покупке недвижимости по договору долевого участия. Напомним, что дата приобретения недвижимости в собственность определяется в зависимости от основания для получения права собственности, например: ●если вы покупаете недвижимость, то срок нахождения ее в вашей собственности будет исчисляться с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость (она указана в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП) ДДУ зарегистрирован 2014 г. Дом полностью сдадут в 2016 г. При продаже я попадаю на срок владения 3 года или уже на % лет ? Спасибо.
Добрый день. В этой теме обсуждается публикация. А свой вопрос задайте, пожалуйста, на нашем форуме, в новой теме и в соответствующем разделе. (О том, как задать новый вопрос, смотрите в сообщении здесь ) Читайте правила форума .
val82 15 декабря 2014, 14:51
Сообщение-вопрос удалено модератором. Задайте, пожалуйста, этот вопрос в НОВОЙ теме.
Здравствуйте! Вот ещё две опечатки: 1. . то срок нахождения ее в вашей собственности будет исчисляться с даты государственной регистрации перехода права эту недвижимость. Отсутствует предлог на 2. . дата приобретения недвижимости в собственность определяется в зависимости от основания для получения права эту собственности. Возможны два варианта исправления.
Новые правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости
С 1 января 2016 года изменяется порядок уплаты НДФЛ с продажи недвижимости.
Сейчас доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества освобождаются от налога в случае, если недвижимость находилась в собственности более 3-х лет. С нового года это изменится: тем, кто купил квартиру на собственные средства, придется ждать освобождения от уплаты подоходного налога от продажи недвижимости не 3, а 5 лет. То есть без декларирования и уплаты НДФЛ можно будет продать недвижимость только после 5 лет владения. А в случаях продажи объектов до истечения 5-летнего срока, налогооблагаемый доход будет определяться, исходя из кадастровой стоимости продаваемого объекта.
Не коснутся изменения только сделок по продаже недвижимости в случаях, если имущество:
получено по наследству или по договору дарения от близких родственников
было приватизировано
получено по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).
С продажи таких объектов недвижимости НДФЛ не будет взиматься также после 3-х лет владения.
При этом возможность определения дохода, как разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки останется. Останется и возможность уменьшить доход от продажи на вычет в размере не более 1 млн. руб.
Еще одно важное изменение внесено в Налоговый кодекс в части определения размера дохода, подлежащего налогообложению при продаже недвижимости. Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне законный механизм ухода от уплаты налогов. Чаще всего продавец жилья, владеющий недвижимостью менее 3-х лет, для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости указывает цену продажи не превышающую 1 млн. руб. тем самым ему удается избежать уплаты налога. Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от таких незаконных схем.
Теперь, если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта, с правом на налоговый вычет до 1 млн. руб. либо на уменьшение дохода на документально подтвержденные расходы.
Если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта
Поправки в Налоговый Кодекс РФ вступают в силу с 01 января 2016 года и распространяются на сделки, заключенные после этой даты.
С движимым имуществом, например автомобилями, все осталось без изменений. В случае продажи имущества, которое находилось в собственности более 3-х лет, продажа налогом не облагается, менее 3 лет - облагается за вычетом 250 тыс. руб. либо доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы.
Для наглядности приведем таблицу действующего с 01 января порядка взимания НДФЛ с продажи имущества:
людмила 18.09.2015 12:47
не освещён вопрос, распространяются ли новые правила на объекты, приобретенные до введения изменений (до 01.01.2016) 18.09.2015 15:01
Людмила, "Поправки в Налоговый Кодекс РФ вступают в силу с 01 января 2016 года и распространяются на сделки, заключенные после этой даты ." 21.09.2015 08:01
А как, интересно, будет определяться заниженная стоимость? 07.10.2015 12:33
Будет сравниваться стоимость продажи с 70-ю процентами от кадастровой стоимости объекта. 12.10.2015 16:12
А если человек стал налоговым резидентом уже после оформления ДДУ, может ли он использовать вычеты и подтверждённые расходы? 13.10.2015 09:07
Относится ли эти нововведения к квартирам, изначально приобретенным не по договору купли-продажи, а по договору долевого участия строительства квартиры. И второй момент, а если квартира приобретена не на свои средства, а с участием привлеченных средств, кредита, например. 18.11.2015 10:53
Если квартира куплена в 2012 году, а будет продана в 2016, порядок расчёта НДФЛ новый? ну нигде не могу найти ответ на вопрос. 18.11.2015 11:00
Жанна, по сделкам купли-продажи, которые будут в 2016 году порядок уже новый. 19.01.2016 14:15
А если я владелица квартиры по наследству ПО ЗАВЕЩАНИЮ от тёти (в собственности с октября 2012 года)? Надо ли платить налог при продаже? 19.01.2016 14:16
Мои извинения: не внимательно читала 1-й комментарий. Теперь вопросов нет. 14.03.2016 17:42
У меня дом у мамы по кадастру стоит 2.560.000 реально можно продать за 500.000 был приватизирован на двоих с отцом пополам. отец умер мать вступила в наследство пол года назад. сколько нужно заплатить если продавать сейчас. мать пенсионер инвалид 13.04.2016 21:09
Если у квартиры 2 собственника в равных долях, общая стоимость квартиры 1.8 млн рублей как будет исчислять налог если составит 1 ДКП и указать обоих и если заключить с каждым из них ДКП по отдельности, подать оба на регистрацию права и получить 1 документ. 02.05.2016 08:28
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры после 1 января 2016 г. приобретенной в собственность до указанной даты 12 февраля 2016
ГАРАНТ.РУ 07.09.2016 14:35
Прошу пояснить: если квартира в новостройке куплена у застройщика в 2015 году по договору долевого участия, на этапе стройки. А ввод дома в эксплуатацию, подписание акта-приема передачи и оформление собственности - произойдет уже в 2016-2017. Какой тогда срок, после которого при продаже не будет взиматься налог: 3 года или 5 лет? 13.01.2017 15:41
Если вкратце, то итог такой. На тех граждан, кто продает недвижимость, приобретенную до 1.01.16 новый закон не распространяется, они использую старый норматив, т.е. 3 года владения и продавай без налогов, даже если время владения будет длиться после 1.01.16 г. Можно сказать, что им повезло. 31.01.2017 15:05
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, нужно ли будет уплачивать НДФЛ (и сколько) с продажи квартиры, полученной по договору дарения от отца к дочери в середине 2016г. кадастровая стоимость квартиры 970тыс.р. Продавать соответственно 2017г. (в собственности менее 3х лет). Спасибо!
