Гражданин р продал гражданину ф квартиру полученную по наследству
1/4 доли в праве собственности на квартиру гражданин купил более 10 лет назад, 3/4 он получил по наследству в 2011 г. как быть с НДФЛ при продажи квартиры?
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 1 ноября 2012 г. N 03-04-05/5-1244 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры
Вопрос: Квартира была приватизирована на 4-х равноправных дольщиков. Я в приватизации не участвовала. 1/4 доли я купила у сестры более 10 лет назад. 3/4 доли получила в наследство в 2011 г. Имею ли я право не уплачивать НДФЛ с доходов от продажи квартиры, в частности с унаследованных долей? Квартиру я хотела бы продать в этом году.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что квартира была приватизирована на четырех равноправных дольщиков. Налогоплательщик приобрел у сестры 1/4 доли в праве собственности на данную квартиру более 10 лет назад и в 2011 году вступил в наследство 3/4 доли в праве собственности на квартиру, которую впоследствии планирует продать.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Заместитель директора Департамента
Как оптимально решить проблему с налогообложением от продажи квартиры, доставшейся по наследству от родителей, для иностранного гражданина?
1. Считается ли иностранный гражданин налоговым резидентом, если он находится в России более 183 дней? Зависит ли это от типа его визы?
2. Как рассчитывается подоходный налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству от родителей (квартира находилась в их собственности более 5 лет), для гражданина-нерезидента (гражданство Германии).
3. Взимается ли налог от продажи квартиры. находившейся в собственности родителей более 5 лет и доставшейся по наследству, если иностранец (гражданин Германии) резидент?
4.Возможно ли избежать уплаты подоходного налога при продаже квартиры, унаследованной нерезидентом (в собственности родителей находилась более 5 лет)?
28 Апреля 2016, 22:34 Татьяна, г. Санкт-Петербург
Ответы юристов (4)
1. Считается ли иностранный гражданин налоговым резидентом, если он находится в России более 183 дней? Зависит ли это от типа его визы?
Татьяна
Так как иностранный гражданин находится на территории РФ более 183 дней, то он является налоговым резидентом, независимо от ВИЗы.
Согласно ст. 207 НК РФ
Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
2. Как рассчитывается подоходный налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству от родителей (квартира находилась в их собственности более 5 лет), для гражданина-нерезидента (гражданство Германии).
Татьяна
Неважно гражданин РФ или иностранный, если квартира находилась в собственности более 5 лет, то налог при продаже квартиры платить не нужно. Если же Вы получили квартиру в наследство после родителей, и она в Вашей собственности менее 5 лет, то Вам нужно платить налог при продаже квартиры.
Согласно ст. 224 НК РФ
3. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации . за исключением доходов, получаемых:
в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов
от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227.1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов
от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации», в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов
от осуществления трудовой деятельности участниками Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом, а также членами их семей, совместно переселившимися на постоянное место жительства в Российскую Федерацию, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов
(абзац введен Федеральным законом от 21.04.2011 N 77-ФЗ)
от исполнения трудовых обязанностей членами экипажей судов, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.
Т.е. если Вы налоговый резидент, Вам нужно будет платить налог в размере 13% от суммы продажи, если же Вы не резидент то тогда 30%.
4.Возможно ли избежать уплаты подоходного налога при продаже квартиры, унаследованной нерезидентом (в собственности родителей находилась более 5 лет)?
Татьяна
Наиболее приемлемо оформить по документам продажу под видом сделки дарения.
Но не каждый покупатель может пойти на подобную сделку.
28 Апреля 2016, 22:49
Есть вопрос к юристу?
1. Считается ли иностранный гражданин налоговым резидентом, если он находится в России более 183 дней? Зависит ли это от типа его визы?
Татьяна
2. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
2. Как рассчитывается подоходный налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству от родителей (квартира находилась в их собственности более 5 лет), для гражданина-нерезидента (гражданство Германии).
Татьяна
ставка 30%. срок владения для нерезидентов НК не предусмотрен
1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
3. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых:
3. Взимается ли налог от продажи квартиры, находившейся в собственности родителей более 5 лет и доставшейся по наследству, если иностранец (гражданин Германии) резидент?
Татьяна
если правильно понял, то квартира Вам досталась по наследству от родителей, которые владели ее 5 лет. если так, то при условии того, что Вы будете резидентом налог составит 13%. срок владения родителей квартирой в данном случае не важен. важно сколько Вы владеете квартирой.
4.Возможно ли избежать уплаты подоходного налога при продаже квартиры, унаследованной нерезидентом (в собственности родителей находилась более 5 лет)?
Татьяна
28 Апреля 2016, 22:53
1. Считается ли иностранный гражданин налоговым резидентом, если он находится в России более 183 дней? Зависит ли это от типа его визы?
Татьяна
Здравствуйте! Да, считается.
2. Как рассчитывается подоходный налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству от родителей (квартира находилась в их собственности более 5 лет), для гражданина-нерезидента (гражданство Германии).
Татьяна
Облагается налогом весь доход по ставке 30% без учета налоговых вычетов.
п. 3 ст. 224 НК РФ
Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации
п. 4 ст. 210 НК РФ
Для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренныестатьями 218 — 221 настоящего Кодекса, не применяются.
3. Взимается ли налог от продажи квартиры, находившейся в собственности родителей более 5 лет и доставшейся по наследству, если иностранец (гражданин Германии) резидент?
Татьяна
Да, но по ставке 13% уменьшенной на имущественные налоговые вычеты. В данном случае на 1 000 000 рублей.
п. 3 ст. 210 НК РФ.
4.Возможно ли избежать уплаты подоходного налога при продаже квартиры, унаследованной нерезидентом (в собственности родителей находилась более 5 лет)?
Татьяна
28 Апреля 2016, 22:56
Город не указан
Татьяна, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что независимо от того, когда было открыто наследство — до 01.01.2016 или после минимальный срок владения в целях налогообложения при продаже квартиры полученной в наследство будет три года, а не 5 лет
Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации . за соответствующий налоговый период . а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
3.В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом
недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого
имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих
условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено
налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от
физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким
родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
Таким образом, чтобы не платить налог при продаже полученной по наследству квартиры необходимо чтобы минимальный срок владения ею продавца составлял три года. Т.к. речь о наследстве данный срок считается не с даты регистрации права собственности а с даты открытия наследства, т.е. с даты смерти наследодателя
4. Принятое наследство признается принадлежащим
наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его
фактического принятия, а также независимо от момента государственной
регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое
право подлежит государственной регистрации.
Вторым условием для освобождение от налогообложения является наличие резиденства в том налоговом периоде, в котором получен доход от продажи квартиры. Для НДФЛ налоговым периодом в силу ст. 216 является календарный год (с 01.01). Т.е. в период с 01.01 по 31.12 того года когда продана квартира продавец должен находится на территории РФ 183 дня с учетом приведенных коллегами положений ст. 207 НК
Если необходимо продать квартиру раньше трех лет опять же в налоговый период в котором будет продажа необходимо наличие резиденства — это позволит либо минимизировать налог либо избежать го уплаты. Второе возможно при условии что наследство было открыто до 01.01.2016 и цена квартиры в договоре КП будет 1 млн. Если наследство открыто после 01.01.2016 — тут зависит от того, была ли определена кадастровая стоимость квартиры
5.В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого
имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию
на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная напонижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы
налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными
кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в
котором осуществлена государственная регистрация перехода права
собственности на соответствующий объект недвижимого имущества,
умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества,
указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января
года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права
собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не
применяются.
Т.е. если кадастровая стоимость определена и наследство открыто после 01.01.2016 налогооблагаемую базу можно уменьшить только на 1 млн. т.к. налог будет взиматься не от цены продажи а от кадастровой стоимости квартиры Х на 0,7 либо от цены продажи если она будет больше КС
29 Апреля 2016, 01:08
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?
- Какие налоги и взносы должен оплатить нерезидент России при продаже квартиры, полученной по наследству от гражданина РФ? Какие документы понадобятся, нужно ли приезжать в Россию и сколько времени займет весь процесс?
Отвечает адвокат Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов Михаил Хаймович:
Для вступления в наследство нерезиденту РФ нет необходимости приезжать в Россию. Достаточно выдать доверенность на вступление в наследство своему представителю, доверенность заверяется нотариусом по месту проживания наследника, она должна быть переведена на русский язык и апостилирована. В доверенности нужно указать все полномочия представителя, связанные с процедурой вступления в наследство и оформления права собственности за наследником. Кроме того, представителю должны быть переданы оригиналы документов, подтверждающих право на наследство (завещание или документы, подтверждающие родство с умершим).
От момента смерти наследодателя до момента получения нотариального свидетельства о праве на наследство проходит минимум шесть месяцев, если возникнет необходимость получения дополнительных документов, например, подтверждающих родство, процедура может продлиться и до восьми месяцев и более.
Продать квартиру также можно через представителя по доверенности, он получит деньги от покупателя и отправит их через банк на счет наследника.
Нерезидент РФ при получении дохода на территории России должен оплатить НДФЛ - налог на доходы физических лиц, который составляет 30% от суммы дохода (п.3 ст. 224 НК РФ). При этом и саму оплату налога, и подачу декларации в ФНС также можно поручить представителю.
оглашение об отсутствии двойного налогообложения подписано Россией с 81 страной мира, и если наследник является резидентом одной из этих стран, то он не должен платить налог на полученный от продажи квартиры доход повторно в своей стране.
Отвечает управляющий партнер W1 Evans Анна Левитова:
Нерезидент должен будет заплатить 30% от всей суммы, полученной за продажу квартиры, не сможет вычесть расходы на продажу, на ремонт или что-либо еще. Нерезиденты не получают никаких преимуществ за давностью владения, поэтому ждать три года, как делают многие резиденты, чтобы получить налоговую льготу, бессмысленно.
Процесс оформления наследства нерезидентом никак не отличается от процесса для резидента: после смерти наследодателя необходимо открыть наследственное дело у одного из нотариусов Москвы, собрать всю информацию об имуществе наследодателя и передать нотариусу. Нотариус может запросить дополнительные документы, оценки и т. д. При получении наследства от родителей или детей налог не взимается. По истечении шести месяцев нотариус выдаст свидетельство о наследстве по закону или по завещанию, в зависимости от того, на каком основании оформлялось наследство. По этому документу можно будет получить доступ к банковским вкладам и оформить свидетельство о собственности на недвижимость.
Людям, которые живут и работают заграницей, сложно приезжать в Россию для оформления наследства, им проще сделать все, кроме самой продажи, по доверенности.
К сожалению, нерезиденты-наследники часто страдают от ушлых местных родственников. Мы в своей практике неоднократно сталкивались с бабушками, дедушками, тетями и дядями, которые отсуживали у наследников обязательную долю на очень сомнительных основаниях. В одной вопиющей истории бабушка отсудила у внука долю в квартире как иждивенка, хотя ее дочь жила и умерла от рака в Калифорнии, а внуку не было 18 лет на момент смерти матери.
Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?
Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?
Отвечает председатель Московской коллегии адвокатов Юлова и партнеры Елена Юлова:
Особенности налогообложения нерезидентов от продажи унаследованной квартиры таковы.
- НДФЛ от доходов вместо 13% составляет 30%.
- На нерезидентов не распространяются льготы по доходам от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности более трех (пяти по изменившимся нормам) лет.
- Налогоплательщик-нерезидент не может уменьшить сумму, вырученную им от продажи недвижимости на налоговые вычеты, предусмотренные ст.220 НК РФ (1 млн рублей) и должен будет уплатить 30% НДФЛ со всей суммы сделки.
Для совершения сделки по продаже имущества понадобятся ровно такие же документы, как для совершения аналогичной сделки резидентом:
К совершению сделки обычно продавец представляет свежую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которой отражены данные о собственнике объекта недвижимости - квартиры, характеристики объекта недвижимости, поименованы основания возникновения права собственности, отражено наличие или отсутствие обременений (например, залога).
Для совершения сделки не требуется личного присутствия продавца, сделку от его имени может провести на основании доверенности его представитель - заключить договор купли-продажи, подписать акт приема-передачи квартиры, принять денежные средства, передать указанные выше документы для государственной регистрации сделки и перехода права собственности, получить зарегистрированный договор. Доверенность может быть удостоверена нотариусом любой страны, и, если доверенность выдается не в Российской Федерации, она должна быть апостилированной.
При этом необходимо отметить, что сделки, совершенные представителем, вызывают настороженность покупателя в связи с возможным мошенничеством, связанным с подделкой доверенности, и всегда покупатель предпочтет, чтобы сделку подписывал непосредственно продавец. Возможно, кто-то и рискнет, но свои риски заложит в стоимости сделки и предпримет дополнительные меры по их уменьшению - заключит договор страхования рисков, заключит сам договор купли-продажи у нотариуса и т. п.
Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?
Как получить долю в квартире после смерти родителей?
Отвечает преподаватель факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Александр Перепелкин:
С дохода, полученного от продажи квартиры на территории России, налоговый нерезидент РФ должен заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), правила расчета и уплаты которого установлены главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации.
При этом никаких особых правил налогообложения дохода от продажи квартиры, полученной по наследству, для налоговых нерезидентов закон не устанавливает. А вернее, налогообложение таких доходов происходит независимо от основания приобретения налоговым нерезидентом жилого помещения, по наследству или какому-либо другому.
В соответствии с п. 4 ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации налогооблагаемая по НДФЛ у налогового нерезидента определяется, как денежное выражение таких доходов. В соответствии с п. 3 ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации НДФЛ налоговые нерезиденты РФ уплачивают по ставке 30%.
Права на уменьшение дохода на налоговые вычеты или понесенные расходы при определении налогооблагаемой базы у налогового нерезидента в отличии от резидента нет. Не зависит обязанность уплаты НДФЛ налоговым нерезидентом также от срока владения проданной квартирой на праве собственности. Действие п.п. 17.1 ст. 217 НК РФ, позволяющего налогоплательщику, которому проданное имущество принадлежало на праве собственности три года и более, не платить НДФЛ, на налоговых нерезидентов не распространяется.
Поэтому при продаже квартиры на территории РФ налоговый нерезидент обязан заплатить 30% НДФЛ со всей денежной суммы, полученной от покупателя недвижимости.
Для этого на основании ст.ст. 229, 228 Налогового кодекса Российской Федерации он обязан до 30 апреля года, следующего за отчетным, подать в налоговую службу Российской Федерации по месту регистрации в РФ, а при ее отсутствии - по месту нахождения проданной квартиры, налоговую декларацию, и до 15 июля также в году, следующим за отчетным, перечислить налог в бюджет РФ.
К налоговой декларации нужно приложить копию договора купли-продажи и передаточного акта на проданную квартиру. Приезжать для этого в РФ необходимости нет, так как подать декларацию можно по почте или через представителя по доверенности, а заплатить налог через банк в безналичной форме. Указанные правила применяются с учетом международных соглашений, заключенных Россией с другими странами об избежание двойного налогообложения.
Фото: exopixel /Fotolia
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
5 признаков того, что агент по недвижимости - мошенник
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Риски покупки квартиры, полученной по наследству
Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?
Покупка квартиры, полученной по наследству - это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.
Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек - Покупатель. Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится недействительной ( подробнее о недействительных сделках - в Глоссарии по ссылке ).
Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства ( 6 месяцев ). То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть - основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству . Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.
Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях . а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие - супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.
Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.
Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?
Здесь нужно понимание принципов и порядка наследования недвижимого имущества ( квартиры ). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария ( по указанной ссылке ).
Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?
Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах . теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе - знать очередность наследования по закону . и возможности наследования по завещанию ( см. ссылку на Глоссарий выше ). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры - уменьшиться.
Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону
Например, покойный дядя Вася не оставил завещания . и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам ( наследникам 1-ой очереди по закону ) - жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.
При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить - все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников ( родители, супруг и дети дяди Васи ), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно ( в т.ч. с учетом права представления - см. ссылку на статью Глоссария выше ). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство . то риск покупки этой квартиры близок к нулю.
Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать ( супруга дяди Васи )? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам ( ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п. ).
А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей ( братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п. ). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.
Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со специализированным юристом. И далее принимать решение - отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия ( о них - в конце этой заметки ).
Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию
Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание . И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону . А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.
Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным . и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону .
Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом. и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.
При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию . Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание ( здесь могут помочь юристы ), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был не в себе, когда его подписывал.
Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание . никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке. Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса ( у любого, не обязательно по месту жительства ). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступают в наследство по закону . в порядке установленной очередности.
Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет . и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю? Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную ( краевую, окружную ) нотариальную палату, и/или воспользоваться интернет-ресурсом Единая информационная система нотариата ( см. ниже об этом ).
Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию . Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.
Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой. Перечень документов и сроки регистрации - смотри в Глоссарии по ссылке.
И вдобавок, существует еще такое понятие как обязательная доля в наследстве . которая возникает независимо от завещания ( подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества - см. ссылку выше ).
Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию . ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры. Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на обязательную долю в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания. Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.
Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс - Единая информационная система нотариата (ЕИСН) - в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Адрес этого ресурса - здесь.
Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.
Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство ( повышенный риск! ), то лучше получить дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.
Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.
Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.
Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ - Если квартира была получена в наследство .
В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав - смотри по ссылке.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ ( откроется во всплывающем окне ).
Источники:
, , ,
Следующие:
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
