Ндфл при продаже недвижимости по наследству
Налог при продаже квартиры полученной по наследству
С юридической точки зрения наследование наряду с дарением можно рассматривать как один из наиболее простых и дешевых способов приобретения имущества, хотя в основном и не совсем приятный. При этом в большинстве случаев в качестве наследуемого имущества выступает недвижимость: дома, дачи, квартиры, земельные участки и т.д. Если вы, получив по наследству квартиру, решили ее продать, то не лишним будет владеть информацией, связанной с налогообложением дохода в данной ситуации.
На самом деле российское законодательство, в частности Налоговый Кодекс РФ (далее - НК РФ), не рассматривают конкретные ставки взимания налога при продаже квартиры в зависимости от первоначального источника ее получения: наследование, приватизация, купля и т.д. Более того, с юридической точки зрения не имеет значение, какая именно недвижимость подлежит продаже: квартира, комната, дом, земля и т.д. Следовательно, налог при продаже квартиры полученной по наследству взимается по общим принципам и ставкам, предусмотренным в области налогообложения доходов физических лиц.
Так, анализ ч. 1 ст. 220 НК РФ позволяет говорить о том, что в случае если квартира (недвижимость) находилась в собственности продавца более трех лет . то налог при ее продаже не взимается. В случае если квартира (недвижимость) являлась собственностью продавца менее трех лет . то обязанность уплаты подоходного налога определяется, исходя из стоимости, по которой реализовано имущество. В частности предусмотрено, что подоходный налог выплачивается из суммы, превышающей 1 миллион рублей .
Иными словами, если квартира продана за сумму, меньшую 1 миллиона рублей, налог не взимается. Если же стоимость более миллиона, то налог платится лишь с суммы, которая превысила 1 миллион (имущественный налоговый вычет). Согласно ст. 224 НК РФ ставка налога на доход, полученный от продажи квартиры, для резидентов (граждан РФ) составляет 13% . для нерезидентов – 30% . Например, гражданин РФ, продав квартиру за 1400 тыс. руб. обязан уплатить налог в сумме 52 тыс. руб. (формула: (1400000-1000000)*13%=52000).
Еще одним существенным моментом в данной ситуации является определение продолжительности нахождения квартиры в собственности.
Теория права
Продажа квартиры, полученной по наследству
Жилье можно приобрести, а можно получить по наследству, что очень распространено. Очень часто, получая такую квартиру, владелец незамедлительно ее продает с целью приобрести новую жилплощадь большую по площади, улучшенной планировки или по другим причинам. Доход, получаемый при продаже, облагается налогом, и об этом нельзя забывать.
Процесс наследования
Для того чтобы передать жилье в наследство, необходимо полноправно им владеть. Согласно законодательству, под такой вид собственности попадают приватизированные квартиры и редко - кооперативные (если паевой взнос полностью погашен). Не приватизированное жилье нельзя унаследовать.
Важно! Согласно статье 217 Налогового Кодекса РФ после вступления в права наследника гражданин освобождается от выплаты налогов и заполнения декларации в инспекции (пункт 18).
Если гражданин планирует через определенный срок продать квартиру, полученную по наследству, для него важна дата, от которой будет отсчитываться срок владения жильем. Такой датой будет считаться не день регистрации документов, а день открытия наследства. Именно в этот момент наследник вступает в свои права (регламентируется статьей ГК РФ № 1152).
Начисление налога при продаже
Продавая имущество, будь то автомобиль или квартира, гражданин получает доход. Он, в свою очередь, облагается налогом на доход физических лиц. Для резидентов налоговая ставка закреплена на уровне 13% (тех, кто не менее 183 дней в году подряд находится в России, невзирая на гражданство), для нерезидентов ставка равна 30%.
Гражданин, получивший квартиру в наследство и решивший ее продать, обязан выплатить НДФЛ в пользу государства. Однако у этого правила есть исключение. Оно касается срока владения: если с момента вступления в права до момента продажи прошло три года, то гражданин освобождается от уплаты налога на доход.
Важно! Тем, кто владел унаследованной квартирой более трех лет, не нужно подавать и налоговую декларацию.
Соответственно, если срок этот меньше указанного, НДФЛ обязателен к уплате. Чаще всего он составляет 13%. Тех, кто переживает относительно вступления в силу новых правил в налоговом законодательстве касательно НДФЛ при продаже жилья, хочется успокоить: государство оставило в силе процесс начисления налога на продажу наследуемых квартир. Правило об освобождении от налога на доход от продажи квартиры после трех лет владения распространяется и на жилье, полученное после 1 января 2017 года.
Как правильно продать унаследованную квартиру
При продаже унаследованной квартиры важно не только вступить в права наследника, но и правильно оформить документы. Лучше всего заранее получить от всех претендентов на квартиру официальный отказ (обязательно заверяется нотариально), поскольку они имеют право оспорить передачу имущества в суде. В итоге при продаже понадобится следующий пакет документов:
Обращаем внимание на то, что при регистрации, полученной в наследство квартиры, придется оплатить пошлину в 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 000 рублей. Если наследник не первой очереди, сумма будет выше. От выплаты освобождаются лишь проживавшие в квартире с наследодателем граждане, несовершеннолетние или психически нездоровые люди.
Даже если срок владения составил менее трех лет, можно уменьшить налогооблагаемую базу. Для этого должны выполняться условия:
В этом случае гражданин может воспользоваться налоговым вычетом в сумме до 1 миллиона рублей максимально. Это значит, что от стоимости продажи будет высчитана сумма в один миллион. Налог же составит 13% от полученного результата. Приведем пример ниже.
Гражданин В. получил от отца в наследство квартиру в начале 2015 года, а уже в сентябре 2015 года он был вынужден ее продать, поскольку сменил место жительства. Сумма продажи составила 2800000 рублей. Гражданин решил воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей, поскольку срок владения им имуществом не достиг трех лет. В марте 2016 года он подал декларацию 3-НДФЛ, согласно которой налог был высчитан следующим способом: (2800000 - 1000000)*13%=234000 рублей.
Для квартиры, которую наследовали долями, можно применить и другой способ. Если оформленные в собственность доли разными гражданами продать отдельными договорами, то каждый из них имеет право воспользоваться вычетом в 1 миллион рублей. Продавая квартиру целиком, этого сделать не удастся.
Изменения в налоговом законодательстве
В связи со вступлением в силу новых правил расчета НДФЛ нельзя обойти их вниманием. Для владельца квартиры, полученной по наследству, будет важна эта информация. Если право владения наступило после 31 декабря 2015 года, применяется:
Новые правила значительно усложнили уход от налога на доход.
Кто имеет право не платить НДФЛ при продаже наследуемого имущества
Налог на доходы касается всех граждан. Государство не выделяет в отдельную категорию особых граждан, освобожденных от выплат НДФЛ. Если такое происходит, то только специальным решением муниципалитета отдельно взятого российского региона.
При выплате налога от продажи, полученной в наследство квартиры, нельзя забывать о том, что подача декларации осуществляется в начале весны года, следующего за отчетным. Это позволит избежать начисления пени.
Рекомендуем к прочтению
Опись в налоговую о предоставлении документов: образец
План счетов как основа организации бухгалтерского учета
Расчет отпускных после декрета
Исключаемые периоды при расчете отпускных
Материальная помощь при расчете отпускных
Премии при расчете отпускных
Продажа квартиры без налога
Уплата налога с продажи квартиры, полученной по наследству
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
При получении жилья в наследство, какие-либо виды налогов не предусмотрены.
Налог на наследственное имущество был отменен еще в 2005 году.
Однако если вы намереваетесь продать квартиру (дом, дачу и т.д.), полученную в наследство, то в таком случае предусмотрены налоговые взыскания.
Поэтому уплатить налог придется, иначе последует ответственность и вы не сможете совершать юридически значимые действия с недвижимостью.
Размер налога с продажи квартиры
Размер налога с продажи квартиры
При оформлении договора купли-продажи на квартиру. полученную в наследство, наследник обязуется провести оплату налога.
В НК РФ (ст.220) предусмотрено, что если собственник решит продать жилье, полученное по наследству, ранее 3-х лет, то придется заплатить 13 % налогового сбора (для иностранцев налоговый вычет составляет 30%).
Эта сумма рассчитывается, исходя из суммы продажи квартиры.
Но если же вы являетесь владельцем квартиры (другой недвижимости) на протяжении более 3-х лет после открытия наследства, то можно продавать жилье без ограничений и уплачивать налог в таком случае не нужно.
Время расчета срока владения квартирой (иной недвижимостью) начинается уже со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя по закону или завещанию), а не со времени получения свидетельства на наследство.
Процедура уплаты
Чтобы заплатить налог с продажи квартиры, продавец предоставляет 3-НДФЛ декларацию в налоговую инспекцию и потом уплачивает налог с суммы, за которую была реализована квартира.
Данная процедура проводится до 30 апреля следующего после совершения сделки (перерегистрации прав собственника) года, а оплата налога - не позже наступления 30 июня.
Кроме того, имеется категория лиц, которая освобождается от взыскания такого вида налога, даже если срок владения жильем составляет менее трех лет:
Какие документы подаются в налоговые органы?
Какие документы подаются в налоговые органы?
После перерегистрации прав собственности на основании соглашения о купле-продаже, бывший владелец квартиры, переданной в наследство, подает в налоговую такие документы:
- Декларацию 3-ндфл (данные за прошлый год). То есть если вы продали жилье в 2015 году, соответственно, декларация подается не позже 30 апреля 2016 года.
- Заявление об имущественном вычете на основании продажи квартиры.
- Паспорт и ИНН.
- Копия соглашения о купле-продаже.
Заверять у нотариуса копии документов для налоговой службы не обязательно, главное – весь текст на копиях бумаг должен быть четко виден, без пятен и полос.
Декларация 3-ндфл представляет собой документ на 23 листа.
Однако для заполнения декларации для продажи квартиры заявителю необходимо заполнить всего лишь 6 листов. Листы с иной информацией заполнять не нужно.
Особенности налогообложения
В НК нет отличий по поводу реализации квартиры, которая получена в порядке наследования, и сделок с недвижимостью, которая была приобретена другими способами (договор купли-продажи, обмен и т.д.).
Следовательно, подоходный налог по продаже квартиры, полученной в наследство, оплачивается по таким же правилам и ставкам, какие установлены для других видов сделок.
Стоит также подчеркнуть, что налоговый вычет изымается только в случае, если сумма продажи составляет более 1 млн. рублей. Что это значит на практике?
Это означает, что если, допустим, квартиру вы продаете за 1,5 млн. руб. то налог необходимо платить только с суммы 500 тыс. рублей, а это получается 56 500 руб.
Ответственность и штрафы
Ответственность и штрафы
Если же цена договора купли-продажи менее 1 млн. то продавец жилья не обязан платить налоговый вычет.
Но это не означает, что декларацию 3-НДФЛ не нужно подавать.
При игнорировании обязанности подачи декларации у гражданина возникает ответственность, продавца недвижимости могут наказать штрафом до 1000 рублей.
А если же продавец квартиры не только не подал декларацию, но и не заплатил в установленный срок сумму налога, то такие действия наказываются штрафом в размере 5 % от суммы просрочки.
Начисление процентов начинается с мая, но в целом штраф на несвоевременную оплату не может быть более 30% от цены за квартиру и не меньше 1 тыс. рублей.
Если же декларация передана вовремя, но период для уплаты налога пропущен, тогда на сумму не оплаченного налога насчитывается пеня 1/300 ставки рефинансирования Центробанка. И учитывайте, что ограничений по сумме пени не установлено.
Случается и так, что гражданин не произвел оплату вследствие неправомерных действий, неправильных расчетов, бездействия. В таких случаях согласно ст. 122 НК продавца недвижимости могут обязать выплатить на 40 % больше налогового вычета.
Правда, такое возможно лишь тогда, когда будет доказано, что владелец жилья занизил сумму налога умышлено.
В принудительном порядке взыскание налога производится через суд. Но еще до обращения в судебную инстанцию, налоговый инспектор должен предложить нарушителю уплатить налоговый вычет в добровольном порядке.
Налог при продаже доли
Налог при продаже доли
Условие о том, что продавец квартиры уплачивает 13 % налога при владении жильем не более 3 лет, касается не только случаев, когда недвижимость продана целиком, как неделимый объект, а при продаже доли (долей).
Если же была продана лишь определенная доля в праве собственности на квартиру, тогда тоже применяются правила ст. 220 НК и продавец тоже уплачивает 13 % налога от стоимости доли, полученной в наследство.
Однако в таком случае тоже необходимо, чтобы в наличии были такие условия:
Продавцу доли стоит не забывать, что перед продажей своей доли, он обязан обратиться к другим владельцам и предложить им в письменном виде купить свою часть. Только после их отказа вы можете заняться продажей квартиры другим лицам.
Особенности уплаты налога
Особенности уплаты налога
Часто при наследовании долей или продаже квартиры, которая была в совместной собственности мужа и жены, могут возникнуть проблемы при расчете налоговых вычетов.
Чтобы детально разобраться в том, когда нужно уплачивать налог в размере 13%, рассмотрим несколько примеров.
Пример 1. Супруги Петровы купили квартиру в 2006 году. Каждый из них после госрегистрации имел на руках свидетельство, где указано, что каждый из них имеет ½ долю.
В 2014 умирает муж и супруга становится абсолютной владелицей жилья. Уже в 2015 жена решает продать ее, полагая, что она освобождена от уплаты налога в размере 13%.
В этом случае Петрова права, так как не имеет значения то, что супруга изначально не была собственником всей квартиры.
Половина жилья принадлежала ей сроком более 3-х лет и при продаже другой части квартиры налог не взымается.
Пример 2. Семенова И. получила жилье по наследству в 2013 году. В 2105 году она нашла покупателя на квартиру и продала ее за 2,5 млн. руб.
В данном случае налог в размере 13% уплачивается, так как Семенова не была собственником квартиры более 3-х лет. Но налог исчисляется только из суммы свыше 1 млн. рублей. Следовательно, расчет выглядит так: (2,5 млн – 1 млн) * 13 % = 195 000 руб.
При продаже квартиры Семенова подает декларацию и оплачивает 195 тыс. руб. налога. А если гражданин сможет также доказать и свои предпродажные расходы, то расчет налога производится и с учетом этой суммы.
Ответственность за занижения стоимости квартиры
Некоторые недобросовестные граждане решаются на занижение цены квартиры в документах, ведь стоимость жилья до 1 млн. не облагается налогом. Предпринимать такие действия крайне не советуем, иначе нарушителю могут присудить большой штраф.
Более того, намеренное занижение цены на объект продажи расценивается экономическим преступлением. В последний год сотрудники налоговой инспекции очень тщательно отслеживают все нюансы сделок, указанной в декларации 3-ндфл.
Если у них возникнут подозрения в том, что продажа квартиры произошла по намеренно заниженной цене, работники налоговой могут обратиться в правоохранительные органы.
Если вина продавца квартиры в занижении цены для уклонения от налога будет доказана, то осужденному могут присудить штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей. А высшее возможное наказание за такое злодеяние – лишение свободы до 1 года.
Более того, такую сделку могут еще и признать недействительной. А это означает, что получить обратно продавец сможет от покупателя не более той суммы, что прописана в договоре купли-продажи квартиры, а не фактически уплаченной суммы.
Об авторе Все статьи
Налог с продажи комнаты полученной по наследству
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Мне в наследство досталась комната. Я единственная наследница. Я хочу продать комнату по кадастровой стоимости в этом году. На момент продажи с даты смерти мамы будет 3 года. С даты получения у нотариуса основания наследства 1,7 и с даты получения свидетельства в росреестре 1,6 года. Должна ли я платить налог с продажи? А, если нужно, то налог будет исчисляться: (кадастровой стоимость-1000000)×13% ?
22 Апреля 2016, 23:06 Kate, г. Москва
Ответы юристов (4)
Вам не нужно платить налог при продаже квартиры, так как Вы получили ее по наследству.
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 217.1]
1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
22 Апреля 2016, 23:18
Есть вопрос к юристу?
На момент продажи с даты смерти мамы будет 3 года.
Kate
Согласно ст.1152 ГК РФ
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Согласно ст.217 НК РФ
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества . а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
На основании изложенного Вы вправе продать квартиру не подавая налоговую декларацию и не уплачивая налог.
22 Апреля 2016, 23:19
Здравствуйте. Налог платить не нужно.
Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Возможно вам будет полезно разъяснение Минфина.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24 ноября 2011 г. N 03-04-05/7-948 Об освобождении от налогообложения НДФЛ доходов от продажи квартиры, находившейся в собственности более трех лет
21 декабря 2011
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24 ноября 2011 г. N 03-04-05/7-948
22 Апреля 2016, 23:20
Здравствуйте. Ничего нового не скажу, т.к. коллеги все указали, только дополню разъяснением Минфина.
Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов от продажи квартиры, полученной в наследство.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28 ноября 2014 г. N 03-04-05/60801
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, у наследников, вступивших в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя.
Учитывая изложенное, в случае если право собственности на долю в квартире принадлежало налогоплательщику более трех лет со дня смерти наследодателя, то доходы, полученные от продажи указанной квартиры (долей в ней), не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
28.11.2014
22 Апреля 2016, 23:50
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам - это намного быстрее, чем искать решение.
Налоги при продаже квартиры полученной в наследство
velvi on Апрель 5, 2016 - 12:13 пп в Налог на недвижимость
Порядок уплаты налогового сбора с доходов, полученных от реализации недвижимого имущества физическими лицами, регулируется НК РФ. В общем случае, нет деления на источник получения прав владения (получение наследства, приватизация, договор купли-продажи, дарения), применяется налоговая ставка в 13%.
Возможные вычеты налогооблагаемой суммы определяются исходя из сроков владения:
•владение квартирой менее 3-х лет — в этом случае вычет составляет полученную при продаже сумму, но не более 1 млн. рублей, т.е. при получении от продажи квартиры 3,5 млн. руб. налогообложению подлежат только 2,5 млн.
•3 и более лет — вычет составляет полную сумму, продажи и продавец имеет право не подавать налоговую декларацию в связи с продажей.
Правила применимы к доходу от реализации (продажи) любой собственности, однако в налогообложении продаваемой наследованной собственности есть нюансы, связанные с конкретизацией сроков владения имуществом.
Расчет срока владения наследством
В интересах налогообложения при продаже квартиры, полученной в собственность как наследство, важным представляется зафиксировать срок владения. Он исчисляется от даты открытия наследства, за которую принимается дата смерти наследодателя. Время фактического принятия наследства, как и дата государственной регистрации прав собственности, не учитывается.
Наследование долевой собственности при совместном владении
Отдельно рассматривается проблема, когда квартира находилась в совместной собственности наследника и наследодателя. В этом случае при регистрации прав собственности каждого из совладельцев запись вносится одним номером и трактуется как совместное владение неделимым имуществом.
Получение в наследство дополнительной доли законом трактуется не как получение прав собственности, а как увеличение. Этот акт требует государственной регистрации, но он не влияет на срок владения собственностью, срок отсчитывается от первоначальной регистрации.
Проще говоря, если квартира находилась в совместном владении более трех лет (срок исчисляется от даты регистрации прав совместной собственности), то оставшийся собственник имеет право ее продавать, не выплачивая налоговый сбор. Дата открытия наследства, как и дата повторной регистрации значения не имеют.
В Тему: Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц
Продажи собственности долями
Вышеописанный подход применяется в случае, если недвижимость (квартира) продается целиком, как единый объект с оформлением единого договора купли-продажи. Если же имеет место раздолевание и продажа квартиры по частям. то финансистами налогового управления применяется иной подход. Доход от продажи той доли, которая находилась в собственности более 3-х лет, не подлежит налогообложению. Для другой доли, полученной в наследство, применяется общее правило владения наследством в течение 3-х лет и право воспользоваться имущественным вычетом на сумму до 1 млн.руб.
Если наследство получено долями, то при продаже право получения вычета распределяется на каждую из долей, не превышая в целом того же 1 млн. руб.
Готовясь к продаже квартиры, полученной по наследству, необходимо получить письменное, заверенное нотариально, уведомление об отсутствии прочих наследников (в случае завещания) и отказ от претензий на наследство возможными претендентами.
Похожие записи
Источники:
, , , ,
Следующие:
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
