На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?
Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, на сегодняшний день не редкость но вот покупка квартиры, полученной по наследству . все же встречается реже. Опасаться этого не стоит, но внимательнее отнестись к процессу оформления недвижимости в собственность не помешает!
Покупка квартиры по наследству: проблемы, которые могут возникнуть
Основной проблемой при приобретении квартиры, которая была получена по наследству, является то, что вместе с недвижимостью вы можете «приобрести» имущественные претензии лиц, чьи права были нарушены при «распределении» наследства.
По общему правилу, наследование происходит по закону и по завещанию. Если наследодатель не оставил никакого завещания, то в дело «вступают» несколько очередей наследников. Первыми, кто может претендовать на получение наследства, являются ближайшие родственники умершего – дети, родители, супруги.
На практике могут встречаться следующие ситуации:
Умерший не жил совместно с женой, но развод официально не оформил, хотя ее в число наследников первой очереди не включили, а сама она не пришла к нотариусу, так как не знала о смерти мужа.
Все дети наследодателя умерли, других близких родственников у него нет соответственно, наследство распределяется по наследникам второй очереди. Но у детей, которые погибли, есть внуки, которые узнали о наследстве. Они имеют право на его получение по праву представления.
Самая интересная ситуация может получиться когда объявляются наследники по завещанию, которое было составлено настолько давно, что сам умерший о нем уже не помнил но несмотря на это, оно законно. Соответственно, возможна и обратная ситуация – когда есть завещание, но недовольные наследники по закону начинают его оспаривать.
На самом деле таких ситуаций довольно большое количество. Поэтому если вы все же решились на приобретение квартиры, полученной по наследству, будьте готовы к неожиданностям.
Это связано с тем, что нотариусы не должны проверять круг наследников, то есть они «доверяют» тем, кто заявил о своем праве на вступление в наследство.
Кроме того, законодателем подразумевается, что срок в 6 месяцев, который проходит с момента смерти гражданина и до открытия наследства, вполне достаточен для того, чтобы «объявились» все, кто хотел.
А если речь идет о тех, кто проживает за границей или отбывает наказание? Они физически не смогут приехать за столь короткий срок в силу объективных причин.
Кроме того, несмотря на то, что закон негласно устанавливает «приоритет» в наследственных вопросах за завещанием, есть категории граждан, которым доля в наследстве положена. К ним относятся: несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители умершего и т.д. Поэтому даже если завещание составлено правильно, но такие «родственники» обнаружатся, суд обязан выделить им долю, пусть и в уже проданной квартире.
Кроме этого, возможны случаи, когда продавца признают недостойным наследником в соответствии с законодательством. И, несмотря на то, что сделка уже почти «закончена», квартира возвращается ее «законному» владельцу.
Получается следующее: недовольный гражданин подает заявление в суд, суд удовлетворяет его иск и новому собственнику необходимо освободить помещение. Безусловно, он может потребовать деньги с продавца, но, как правило, они уже потрачены. Остается надежда на работу отдела судебных приставов и на то, что у бывшего продавца есть какое-либо имущество или депозит, которое можно «перевести» в деньги.
Но это еще не все! В соответствии с законодательством, если в собственности недвижимость менее 3 лет, то при продаже за это уплачивается налог налогом не облагаются суммы до 1 млн. руб. Соответственно, продавец слезно вас просит указать в договоре именно такую сумму. Вы идет у него на поводу и пишете все, что он хочет. Вам-то какая разница? А разница есть. В случае возникновения судебных тяжб и «отзыва» у вас квартиры, вы можете потребовать назад только ту сумму, которая указана в договоре.
И, наконец, третий возможный «негативный» вариант развития событий. В завещании наследодатель оформил завещательный отказ: да, он передает в собственность квартиру своему сыну, но тот должен предоставить право пользования ей его матери до конца ее жизни. Вот и получается ситуация: вы покупаете квартиру… а там еще и мама в подарок!
Задайте свой вопрос юристу
Как избежать проблем при покупке?
Прежде чем подписывать договор купли-продажи, необходимо изучить всю «историю» квартиры.
Это возможно сделать несколькими способами:
Получить выписку из ЕГРП. В этом реестре содержатся сведения обо всех операциях с недвижимостью, начиная с 1998 года. Кроме того, из такой выписки можно получить информацию обо всех обременениях, наложенных на квартиру.
Запросить выписку из домовой книги. Здесь вы узнаете о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади, пусть и не проживающих на ней (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)? ).
Поговорить с соседями.
Далее интересуемся «судьбой» наследства и всеми претендентами. Если у умершего был один сын, и все имущество досталось ему, то судебные споры в данном случае вряд ли будут, но если все имущество завещано, например, гражданской супруге, с которой умерший жил последние годы, то тут стоит подумать!
Также необходимо убедиться, действительно ли имели место быть завещательные отказы от наследства, как утверждает продавец квартиры. Эту информацию можно получить только в нотариальной конторе.
Если наследников несколько, то в договоре купли-продажи каждый расписывается сам за себя. На практике возможна ситуация, когда наследники оформляют доверенность на одно лицо с правом предоставления их интересов. Тогда вам необходимо проверить содержание доверенности и обратить особое внимание на то, какие «действия» разрешены представителю: например, может ли он подписывать договор и получать по нему деньги.
Не забывайте про проверку личности самого продавца: действительно ли он является тем, за кого себя выдает? Для этого можно обратиться в паспортный стол.
Но и это не главное. Самое важное, от чего стоит отталкиваться – это удостоверение факта смерти владельца квартиры. Вполне возможно, что он просто пропал без вести или находится в длительной командировке. Поэтому запросите у продавца оригинал свидетельства о смерти или решения суда (если он был признан умершим).
Мошенники: чего стоит опасаться?
Самое простое, на что горазды мошенники – это подделка завещания. Для удостоверения это факта можно обратиться к нотариусу.
Очень часто недобропорядочные граждане представляют договор дарения, мены и т.д. согласно которым умерший успел «передать» им недвижимость до смерти. Но в большинстве случаев эти документы поддельные.
Рассмотрим следующую схему: за престарелым человеком вдруг начинает «ухаживать» внезапно объявившийся дальний родственник (квартирант, соседка и т.д.). Обманным путем мошенник подписывает генеральную доверенность на право распоряжения квартирой. После смерти владельца, до момента вступления в наследство остальных родственников, мошенник «избавляется» от квартиры, перепродавая ее третьим лицам, а сам исчезает. В последствии все судебные процессы будут вестись с новым владельцем, так как мошенника уже и след простыл!
И, наконец, самая «черная» схема – это когда гражданина заставляют написать завещание в пользу третьего лица, а потом от него избавляются.
Квартира по наследству: покупать или нет?
Очень часто встречаются ситуации, когда несколько наследников отказываются от наследства в пользу одного гражданина. В данном случае можно выяснить причину отказа: все ли так хорошо, как кажется на первый взгляд?
Ни в коем случае не занижайте цену за квартиру, даже если вас об этом слезно просит продавец. Рассматривайте всегда самый «плохой» вариант: возможно, что «объявятся» наследники, и квартиру у вас заберут. Какое возмещение вы получите тогда?
Уменьшить риск потерь можно еще одним способом: застраховать сделку так называемым «титульным страхованием». То есть, если вы утратите право на недвижимость, страховая компания будет обязана возместить вам все затраты.
Кстати, о цене! Неужели вас не насторожит, если квартира будет стоить процентов на 20% ниже средней стоимости аналогичной недвижимости по региону? А должно насторожить! Хотя недобросовестные продавцы могут оправдать такую срочность необходимостью уехать в другой город, срочной оплатой операции и т.д.
Доверенность! Какие риски ожидают с этой стороны?
Во-первых . не соглашайтесь на сделку купли-продажи по доверенности, если вас не хотят знакомить с собственником по разным причинами (болезнь, командировка и т.д.).
Во-вторых . доверенность отменяется в одностороннем порядке и если на момент подписания договора она действовала, то уже после передачи денег собственник может ее отменить. А потом пойти в суд и потребовать признание сделки недействительной.
Одним из главных обстоятельств совершаемой сделки можно считать дееспособность продавца. Вполне возможны и такие случаи, когда продавец оформляет сделку купли-продажи, а потом сам же идет в суд и оспаривает сделку.
Остановимся здесь более подробно. Итак, суд выносит решение в пользу недееспособного и возвращает ему квартиру. До момента «перерегистрации» в квартире, по сути, могут проживать и старые, и новые владельцы. Но покупатели оказываются в ситуации, когда они являются правообладателями, но не могут распоряжаться судьбой квартиры. Что делать?
Денежные средства уже потрачены, никакого имущества у продавца нет, из квартиры его не выселишь и арест не наложишь…Поэтому в данном случае есть риск потерять если не все деньги, выплаченные по договору, то большую их часть.
Как проверить дееспособность гражданина? Обратиться в диспансер (психоневрологического профиля) или, как минимум, попросить показать водительское удостоверение.
Кто-то теряет, а кто-то находит…как быть в числе выигравших от заключения сделки купли-продажи квартиры, полученной по наследству?
«Множественные» продажи одного объекта недвижимости, к сожалению, сегодня не редкость. На руку недобросовестным продавцам, прежде всего, юридическая неграмотность граждан и желание сэкономить.
Многие «черные» риэлторы рассуждают следующим способом: если квартиру перепродать несколько раз, то последний покупатель будет «добросовестным», и у него уже никто не отнимет квартиру.
На самом деле это не так: если недвижимость изначально была изъята у владельца незаконным путем, то, несмотря на количество ее будущих владельцев, собственник может вернуть ее себе. Здесь вам очень пригодится выписка из ЕГРП.
Все мы помним, что любая перепланировка в квартире должна быть узаконена. Так почему бы нам для того, чтобы убедиться, что все в порядке, не изучить документы из БТИ?
Хотя такие документы можно получить только собственнику или лицам, с ним зарегистрированным. При наличии правоустанавливающих документов эту проблему можно решить: приезжаете в БТИ с продавцом и объясняете ситуацию на месте. После уплаты госпошлины за справку, вам ее выдадут.
Внимательно читаем договор: все данные квартиры должны быть отражены в соответствии с правоустанавливающими документами проверьте все еще раз (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры? ).
Отдельная тема – расчеты за квартиру.
Возможны три варианта:
расчет наличными после подписания договора до момента государственной регистрации
расчет наличными после осуществления процедуры государственной регистрации
расчет через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры ).
Многолетняя практика показывает, что последний вариант – самый безопасный и пользуется спросом у «знающих» граждан.
Не забудьте после передачи денег взять расписку с продавца. Она оформляется в простой письменной форме с указанием переданной суммы, цели передачи, ФИО и паспортных данных продавца.
Еще один момент: проверьте по домовой книге, не проживают ли в квартире лица, которых, во-первых, нельзя выселить без согласия специального органа (например, несовершеннолетние дети), а, во-вторых, которые имеют право пожизненного проживания (например, был завещательный отказ в пользу сестры мужа и т.д.).
Но выписка из домовой книги должна быть расширенной, так как в обычной выписке вы не увидите информацию о гражданах, которые были выписаны «временно», например, на время прохождения воинской службы или отбывания наказания в местах не столь отдаленных.
Наследник состоит в браке? Если да, то требуем с него нотариально удостоверенное согласие жены/мужа на совершение сделки купли-продажи. Если супруги развелись, но квартира была куплена во время брака, все равно требуется вышеуказанное согласие.
Приобретать квартиру, полученную по наследству, или нет – ваше право. Но, несмотря на все сложности в оформлении документов и «подводные» камни при заключении сделки, зачастую можно найти довольно неплохой вариант недвижимости, который не будет стоить бешеных денег из-за того, что наследники хотят побыстрее получить «куш» и разделить его между собой.
И, наконец, если хотите совсем обезопасить себя от всех негативных моментов, запомните: срок исковой давности по наследственным делам – 3 года поэтому по истечении этого времени требования к имуществу предъявляться не могут. Безусловно, есть исключения из правил, но они незначительны.
Покупка квартиры по наследству. Нюансы сделки. Риски покупки наследственной квартиры.
Покупка квартиры по наследству 7 нюансов сделки
Риски покупки квартиры, которую продавец получил по наследству.
Центр наследства поможет проверить и минимизировать риски при покупке квартиры по наследству . Мы специализируемся на наследстве. Мы успешно ведем суды по наследству. Если Вы задумываетесь о покупке квартиры полученной по наследству . то Вам к нам, мы проверим риски, поможем оформить квартиру так, чтобы потом не было проблем с судами.
Покупка квартиры доставшейся по наследству иногда бывает весьма интересным вариантом и Вам подходить по многим параметрам. Но в этом вопросе, главное не спешить быстро давать задаток или назначать дату сделки как можно раньше.
7 нюансов сделки покупки наследованной квартиры
1. Покупка квартиры перешедшей по наследству не должна делаться в спешке, под давлением риелторов. В этой сделке присутствуют риски, поэтому к документам нужно подойти особенно тщательно. Настоятельно рекомендуем расспросить продавцов квартиры о всей истории квартиры, как минимум за последние 10-15 лет.
2. В договоре покупки квартиры очень настоятельно рекомендуем указывать реальную стоимость квартиры. Не играйтесь с минимизацией расходов на оформление сделки, иначе можете потерять значительно больше.
3. Покупка квартиры полученной по наследству должна начинаться с проверки опытным адвокатом по наследственным делам документов о праве собственности на квартиру. Тут важно проверить, нет ли наследников, которые могут в судебном порядке отстаивать свое право на наследство и признавать сделку покупки продажи недействительной. Как правило, это наследники, которым не досталось наследство: малолетние дети дети от предыдущих браков супруги, которые разъехались, но не развелись наследники которые проживают за границей нетрудоспособные наследники.
4. Покупка квартиры перешедшей по наследству должна быть после проверки наследственного дела, изучения документов, в том числе свидетельств о праве собственности на наследственное имущество и решений судов о признании права собственности на наследство за продавцом.
5. Покупка квартиры после наследства должна происходить у Вами выбранного нотариуса, при сопровождении сделки Вашим адвокатом. Не нужно верить, что риэлтор отвечает за чистоту сделки. Это распространенное заблуждение. Риэлтор ни за что не отвечает. С деньгами расстаетесь Вы и Вы должны перестраховать свои риски, чтобы не остаться без денег и без квартиры.
6. Покупка квартиры после наследства возможна, но очень взвешенно. Вас должно насторожить, если правоустанавливающим документов на квартиру является решение суда. Есть риск пересмотра дела в вышестоящих инстанциях или отмены решения суда на основании вновь открывшихся обстоятельств дела. Также, если за последние 5 лет часто происходила смена собственников или так называемая перекидка квартиры, тоже говорит о наличии рисков и весьма значительных при покупке квартиры.
7. Покупка унаследованной квартиры часто происходит по цене ниже рыночной для данного района, для квартир похожей характеристики. В этом позитивный момент сделки. Можно например, по цене однокомнатной квартиры купить двухкомнатную, что например молодой семье весьма интересно. Покупка наследственного имущества интересна еще тем, что продавец часто легко расстается с мебелью и техникой находящейся в квартире. Так же, как правило, при покупке наследственной квартиры есть возможность быстрого заселения.
Покупка квартиры полученной по наследству риски . суды, потеря времени и денег. Но это не означает, что покупать наследственные квартиры нельзя. Можно. И даже такие сделки могут быть весьма экономически выгодными. Главное обратиться к опытному адвокату по наследству для сопровождения сделки и минимизации Ваших рисков.
Приобретение унаследованной квартиры — дело рискованное. При неграмотном подходе к оформлению сделки купли-продажи и без тщательной проверки документов на недвижимость покупатель рискует потерять квартиру, за которую он успел заплатить свои же кровные деньги. Причина — неожиданно появившийся дополнительный наследник или наследники, которые будут претендовать на это имущество.
Со смертью гражданина открывается наследство. Согласно закону о наследовании имущества, последнее переходит наследникам первой очереди — родителям, детям (в том числе и усыновленным, рожденным вне брака), супругу(е). В случае отсутствия таковых право на наследование получает каждая следующая очередь наследников. Опасность при покупке унаследованной квартиры заключается в невозможности выявления покупателем всех возможных и обязательных наследников.
При появлении наследника, имеющего право на обязательную долю в наследстве, суд аннулирует сделку купли-продажи, и квартира переходит ему, за исключением случаев, предусмотренных статьями 1117 (Недостойные наследники) и 1119 ГК РФ (Свобода завещания). Путем долгих судебных разбирательств покупатель может лишь добиться возврата той суммы, которая была указана в договоре. И то в лучшем случае. Если продавец уже потратил деньги, полученные за квартиру, то попытки вернуть их растянутся на годы.
В зону повышенного риска попадают квартиры, унаследованные за 3 года до их продажи. Особенно это касается той недвижимости, которая была унаследована дальними родственниками одинокого пожилого человека.
Наследство по закону и по завещанию: в чем разница и что лучше для покупателя?
Наследование квартиры после смерти наследодателя возможно 2 путями:
• по закону
Вступает в силу в случае отсутствия завещания или его оспаривания наследником или наследниками. Если в процессе судебных разбирательств доказывается неправомерность завещания — составлено недееспособным наследодателем или под принуждением, оформлено на постороннего человека, в нем отсутствуют обязательные наследники (несовершеннолетние дети, в том числе усыновленные и рожденные вне брака, нетрудоспособные родители и другие иждивенцы) или лица, которые имеют законное право на наследование, то оно аннулируется, и в силу вступает наследование по закону. Согласно пункту 1 статьи 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 настоящего Кодекса. Данным законом трактуется степень родства, позволяющая лицу идентифицировать себя в одной из семи очередей на наследство квартиры.
• по завещанию
В этом случае наследодатель самостоятельно решает состав своих правопреемников и их доли в наследуемом имуществе. Если последнее не указано, то каждый наследник из списка завещателя получит равную долю.
Несмотря на то, что правильно составленное завещание может быть в некоторых случаях оспорено, изменено или отменено в судебном порядке, наиболее рискованны сделки с квартирами, унаследованными по закону.
Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Тем не менее, при наличии у заявителя уважительной причины, срок исковой давности не может иметь конкретных ограничений. Этот нюанс детально освещен в статье 1155 ГК РФ «Принятие наследства по истечении установленного срока». Примером может служить возможность обращения внебрачного ребенка в суд с заявлением о защите его прав только после достижения совершеннолетия или же документальное подтверждение обстоятельств, связанных с объективными, непреодолимыми и существенными трудностями, по причине которых наследник не имел возможности в указанный законом срок вступить в наследство.
Чтобы подобные ситуации не приводили к конфликтам между покупателем и объявившимся наследником, 01 сентября 2013 года статья 196 ГК РФ была дополнена пунктом 2, согласно которому срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен. Таким образом, потенциальный наследник может подать в суд на восстановление его прав на наследство в течение десяти лет.
Как обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры?
Покупатель способен обезопасить себя от риска остаться без квартиры, придерживаясь ряда правил:
• грамотное оформление договора
В договоре купли-продажи рекомендуется указывать реальную стоимость приобретаемой квартиры. Это позволит вернуть полную сумму, если совершенную сделку суд признает недействительной, и объявившиеся наследники смогут восстановить свои права на данную собственность.
• тщательная проверка всех документов на квартиру
Под этим подразумевается проверка выписки из домовой книги, реестра и историю перехода прав на квартиру перед заключением сделки. В ней обязательно указывают лица, которые были ранее зарегистрированы в приобретаемой квартире, или еще прописаны в ней. А так как реализация недвижимости возможна лишь после выписки всех лиц, выявление зарегистрированных жильцов отгородит от заключения рискованной сделки.
• приобретение квартиры
Не стоит рисковать и приобретать квартиру, которую продавец получил в наследство меньше чем за 3 года до продажи. Лучше всего покупать недвижимость, которое было унаследовано 10 лет назад. Это сведет к минимуму внезапное появление потенциальных наследников.
Не стоит экономить на юридической поддержке профессиональных специалистов, которые обладают необходимыми знаниями, в курсе любых изменений законов и имеют большой практический стаж. Не зная многих нюансов и о наличии «подводных камней», при заключении договора купли-продажи можно сделать массу ошибок и в итоге остаться не только без приобретенной квартиры, но и без денег, оплаченных за нее.
Удачной вам покупки!
Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски
Приобретение квартиры – дело приятное, но, к сожалению, часто сопряженное с риском или непредвиденными трудностями, возникающими из-за бумажных проволочек или недобросовестных продавцов.
Перед таким серьезным шагом, учитывая цены на недвижимость в нашей стране, необходимо обезопасить себя от «липовой» сделки.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно !
В том случае, если ваша будущая квартира досталась продавцу по наследству, необходимо максимально сократить возможные риски такого приобретения.
Нюансы
Начинать необходимо с ознакомлением свидетельства о смерти . которое подтверждает факт кончины бывшего владельца квартиры. Это позволит избежать обстоятельств, когда хозяин пропал без вести или просто уехал в длительную командировку, т.е. до сих пор является полноправным владельцем недвижимости.
Также большим риском после проведения сделки с покупкой квартиры, оставшейся в наследство, является претензии третьих лиц, которых имущественно «обделили», причем на незаконных основаниях.
Суд будет на их стороне. Законным считается завещание . датированное ближайшим числом к настоящему моменту. Все остальные документы, составленные ранее, будут не действительны . Ознакомиться с подлинностью завещания можно у нотариуса.
В том случае, если не было составлено завещания на квартиру, по закону на нее могут в первую очередь претендовать ближайшие родственники . супруг (-га), дети или родители.
При их отсутствии в права наследования могут вступить более дальние родственники.
Покупателю важно разобраться перед началом сделки кем именно приходился умерший нынешнему владельцу или нескольким лицам, продающим жилплощадь.
Бывают случаи, что где-то есть завещание, о котором никто из нынешних владельцев не знает. Оно может появиться уже после продажи квартиры. Эти моменты необходимо прописать в договоре, возложив ответственность на продавца . Если продавец отказывается подписывать договор с таким пунктом – от сделки лучше отказаться!
Обратите внимание! Даже самые опытные риэлторские компании не могут на 100% гарантировать «чистоту» сделки с недвижимостью, перешедшей к владельцу в результате ее наследования. Риски принимает на себя покупатель данного объекта недвижимости.
По праву представления, закрепленному на законодательном уровне, к примеру, внуки могут претендовать на наследство в случае гибели своих родителей, которые по отношению к умершему являлись наследниками первой очереди.
Несмотря на наличие завещания, которое рассматривается как приоритетный документ, есть ряд лиц, которые могут его оспорить и получить свою долю.
Это нетрудоспособные родители умершего, дети, не достигшие совершеннолетия. Суд обяжет владельца квартиры выделить им долю в ней даже в том случае, если она продана людьми, перечисленными в завещании.
Еще одним риском можно назвать приобретение квартиры, которая находится у наследника сроком менее 3 лет . Ему придется заплатить налог с продажи. Нередки случаи, когда в договоре купли-продажи прописывается заниженная сумма. При продаже не облагается налогом собственность, бывшая таковой менее 3 лет и проданная за сумму менее 1 млн. рублей.
Занижая стоимость рискуют две стороны: собственник и покупатель.
Первый может получить лишь сумму, прописанную в договоре, а покупатель в случае непредвиденных обстоятельств в случае судебных тяжб рискует получить обратно лишь документально подтвержденную сумму.
В нотариальной конторе необходимо получить подтверждение о наличии отказа от наследства в том случае, если продавец сообщает о его наличии.
Важно! Если покупатель не уверен в физическом или психическом здоровье продавца – необходимо запросить справки из психо-неврологического диспансера и наркодиспансера.
Квартира, унаследованная достаточно давно, менее «опасна» той, что поменяла хозяина недавно.
Что необходимо изучить перед началом оформления?
Перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить максимальные сведения об объекте недвижимости. Покупателю или его представителю необходимо совершить следующие действия.
Запросить выписку из домовой книги, в которой будет отражено реальное количество зарегистрированных на данной площади людей.
Информацию просите расширенную, чтобы были указаны временно выписанные . если такие имеются.
Получить выписку из ЕГРП, что позволит отследить все операции с данным объектов, а также узнать о наличии или отсутствии возможных обременений . арестов.
Заказать ее можно при помощи сайта «Госуслуги» . оплатив пошлину. Результат может быть выслан на электронную почту для удобства потенциального покупателя.
Пообщаться с жильцами дома, которые могут вспомнить . к примеру, что у бывшего хозяина квартиры были дети, давно уехавшие за границу и т.д.
Все эти действия помогут на раннем этапе выяснить не зарегистрированы ли на площади несовершеннолетние . либо лица, имеющие право пожизненного проживания в квартире (имеется завещательный отказ в пользу кого-то).
Договор купли-продажи: особенности заполнения
В договоре следует максимально прописать всю информацию, уделяя внимание каждой запятой и точке. Чаще всего используется простая письменная форма, но практикуется и нотариально заверенная.
Составление договора лучше доверить опытным юристам риэлторского агентства, которому доверяет покупатель.
В ДКП должны содержаться следующие данные:
Наименование договора с указанием даты и места составления и подписания.
Паспортные данные всех участников договора, адреса места жительства, указание кто из них является продавцом, а кто покупателем.
Подробное описание продаваемого объекта, его форма приобретения собственности (долевая или полная), документы, на основании которых возникло право владения недвижимостью.
Имеются ли лица с возможностью проживания на данной площади по настоянию продавца.
Указывается реальная стоимость объекта, без занижения и сроки оплаты.
Прописывается отсутствие прав третьих лиц на приобретаемое жилье.
Даются гарантии, что объект не находится под залогом или арестом.
Указываются сроки, в которые продавец обязуется освободить жилье.
Необходимо прописать, что продавец берет на себя все обязательства перед третьими лицами, которые могут возникнуть и претендовать на квадратные метры.
В случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств банка, предоставляется кредитный договор на момент подписания, указываются все реквизиты.
Что следует учитывать, приобретая жилье, доставшееся в наследство?
Есть ряд основополагающих моментов, проанализировав которые, можно «выходить» на сделку, либо отказываться от ее проведения. Стоимость квартиры не должна быть ниже 20% от средней стоимости продаваемого аналогичного жилья (в данном районе, городе).
Лучше не приобретать квартиру, продаваемую по доверенности . т.е. не лично собственником.
Она может действовать лишь до передачи денег, а затем собственник может обратиться в суд и признать сделку недействительной . Она может быть отозвана. Информацию лучше проверить у нотариуса.
Желательно самостоятельно изучить документы из БТИ . кадастровый паспорт и экспликацию. В том случае, если план на бумаге не соответствует реально увиденному в квартире, от такой сделки лучше отказаться. Потом придется затрачивать средства на оплату штрафов за незаконную перепланировку и устранять ее.
Требуйте, чтобы в ДКП указывалась реальная стоимость квартиры, т.е. та сумма, которую покупатель заплатит в полном объеме продавцу.
Проверяйте наличие зарегистрированных лиц . отбывающих наказания в местах лишения свободы и прочих.
Они имеют право на долю в квартире даже после ее продажи.
Составьте с продавцом соглашение о его расходах, связанных с урегулированием споров в случае возникновения третьих лиц.
Передача доли денежных средств продавцом.
Расчеты по сделке
Есть несколько способов расчетов между продавцом и покупателем. Это также должно быть прописано в ДКП максимально полно.
Передача наличных под расписку в момент подписания ДКП . но до регистрации права. В договоре момент передачи описывается, но не подтверждается. Иначе покупатель может потребовать возврата денежных средств, полученных продавцом по договору и на основании расписки.
Передача наличных после прохождения государственной регистрации права . также под расписку.
Аренда банковской ячейки . Продавец будет иметь доступ к деньгам только после государственной регистрации права перехода собственности к новому лицу. Деньги он может забрать, предъявив в банк ДКП с соответствующими печатями. В том случае, если сделка не пройдет регистрацию, покупатель может забрать деньги из ячейки, предоставив банку информацию об отказе.
Первые 2 пункта подходят лишь в том случае, если покупатель и продавец хорошие знакомые или родственники, доверяющие друг другу .
Во всех остальных случаях лучше прибегать к услугам банка с оформлением договора хранения денег в банковском индивидуальном сейфе.
Как избежать мошенников или максимально обезопасить себя?
Тщательно проверяйте документы, привлекайте опытных юристов и риэлторов. Познакомьтесь со всеми собственниками потенциального приобретения. Изучите историю объекта недвижимости.
Обращайте внимание на то, как идет на контакт продавец. Его готовность ответить на любые, даже самые «острые» вопросы . должна немного успокоить. Требование изменения основных пунктов, либо отказ от их согласования, являются тревожным сигналом .
Подлинность предоставленных документов придется проверить покупателю, обратившись в соответствующие организации.
Если в деле фигурировала генеральная доверенность . подписанная бывшим собственником в пользу лица, распоряжающегося имуществом по своему усмотрению, стоит очень тщательно проверить возможное наличие родственников.
Особенно в том случае, если доверенное лицо родственником не являлось . Родственники, близко общающиеся с умершим, могли скрыть от других наследников факт смерти, что также создаст дополнительные трудности приобретателю такого жилья.
В том случае, если в выписке из ЕГРП покупатель видит, что квартира за короткий промежуток времени продавалась несколько раз – это похоже на отработанную мошенническую схему . Ищите другой вариант!
Доверяйте только профессионалам . Риск приобретения жилья, полученного продавцом по наследству (по завещанию или по закону), может быть сведен к минимуму в том случае, если грамотно составлен договор купли-продажи.
Своевременная проверка документов на подлинность, ознакомление с «историей» приобретаемого объекта, правильно выбранный и оформленный вариант расчета, позволит стать полноправным хозяином новой квартиры.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
Основной проблемой при приобретении квартиры, которая была получена по наследству, является то, что вместе с недвижимостью вы можете «приобрести» имущественные претензии лиц, чьи права были нарушены при «распределении» наследства.
В том случае, если не было составлено завещания на квартиру, по закону на нее могут в первую очередь претендовать ближайшие родственники . супруг (-га), дети или родители.
Занижая стоимость рискуют две стороны: собственник и покупатель.
Пообщаться с жильцами дома, которые могут вспомнить . к примеру, что у бывшего хозяина квартиры были дети, давно уехавшие за границу и т.д.
Необходимо прописать, что продавец берет на себя все обязательства перед третьими лицами, которые могут возникнуть и претендовать на квадратные метры.
Они имеют право на долю в квартире даже после ее продажи.
Подлинность предоставленных документов придется проверить покупателю, обратившись в соответствующие организации.
