Покупать ли квартиры по наследству
Ответы на ваши вопросы. Риэлторские услуги
Наследство - риски покупки квартиры по завещанию 06.06.2015 08:50
Наследство серьезная тема для исследования при приобретении квартиры, исследования должны проводится достаточно глубоко.
Риски:
В некоторых случаях нашим сотрудникам приходится ездить на кладбище, для подтверждения информации, что родители умерли и похоронены, так как это единственный факт подтверждения, что они не предъявят свои права на собственность, если свидетельства о смерти отсутствует.
Когда мы покупаем квартиру для клиента с правом свидетельства о праве на наследство, мы должны понимать, чтобы не выдал нотариус, могут объявиться другие обстоятельства и другие наследники которые могут это оспорить.
Наследство бывает двух видов по закону и по завещанию
По закону в течении 6 месяцев, с момента смерти наследодателя, нотариус должен принять решение кто является наследником и выдать свидетельство о праве на наследство.
Если завещания нет - вступает закон о праве наследования по очередности. В первую очередь в равных долях на наследство претендуют дети, родители, супруги (которые браке), усыновители приравниваются к родителям, а усыновленные к детям. Вторая очередь: бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры.
Наследство определяется нотариусом. Открывается наследственное дело, к нотариусу приходит кто то из близких родственников, со справкой о смерти и документами подтверждающими права собственности наследодателя. Нотариус спрашивает, кто наследники и на основании чего. Говорят что завещания нет. После этого нотариус принимает решение.
Нотариус принимает решение на основании информации которая ему предоставлена наследниками, сам он исследовательской работы не проводит.
Если у нас покупка квартиры с наследством по закону, или в истории квартиры есть наследство по закону, нужно на это обратить серьезное внимание, для изучения обстоятельств жизни семьи. Кто входил в этот круг, все ли все свои права зарегистрировали или обозначили их, либо кто то отказался или не знал, но не претендует. От этих людей нужно получить нотариальное заявление, что он согласен со старым свидетельством нотариуса о праве наследства которое было выдано. И не претендует на оспаривание последующих сделок.
Есть срок исковой давности?Да, он есть, 3 года, но могут быть обстоятельства, при котором срок исковой давности продлевается.
Пример:
Женщина 45 лет, инвалид. Женщина серьезно заболела в 1996 году, была операция и после операции она почти 4-5 лет была не дееспособна.
Её отец ушел из семьи, когда она была еще ребенком, но ей помогал. В 1996 году ее отец пропал. В 2006 году она попыталась найти отца и выяснилось: в 1996 году ее отец умер. В 1996 году, ее отец, приватизировал квартиру, тут же написал завещание на постороннюю, пожилую, женщину и через 2 месяца умер. Эта бабушка вступила в наследство и ее продала. Купившие квартиру стали ее владельцами.
Дочь является инвалидом и обладает обязательной долей в наследстве. Доля не менее ½ если бы не было завещания. Она собрала справки что в течении 10 лет не могла заявить о своих правах. Суд принял документы, продлили срок исковой давности и началось судебное разбирательство, о аннулировании договора ДКП.
Есть такое понятие - обязательная доля в наследстве . обязательная доля в наследстве не может быть меньше 1/2 того права, который человек получил если бы не было завещания. Это люди первого круга, которые нетрудоспособны или недееспособны. Дети могут быть не трудоспособны по возрасту (дееспособность наступает полная в 18 лет, частичная в 14 лет) при этом обладают обязательной долей в наследстве, супруга если она потеряла трудоспособность в результате болезни или стала недееспособной и родители в результате болезни или по возрасту. Они обладают обязательной долей в наследстве.
Покупать ли квартиру, полученную по наследству
Пригодится
Взыскание неустойки с застройщика: сроки предъявления
Оформление сделок с недвижимостью: юридические аспекты
Наконец-то вы нашли подходящий вариант квартиры и обнаружили, что она досталась продавцу по наследству. Какие риски при покупке квартиры, полученной в наследство и как их избежать?
Я вам советую, что конечно стоит на это обратить внимание, и самым пристальным образом. Почему? Потому что покупая квартиру, полученную по наследству, вы подвергаетесь риску потерять и квартиру и деньги. И не только в ближайшие три года, но и намного позже..
Так что же - не покупать квартиру вовсе? Отказаться от такого варианта, особенно, если выгодная цена? Нет, можно себя обезопасить! Хотя это задача будет не из легких.
Нюансы квартир, полученных по наследству
Давайте рассмотрим какие могут быть нюансы у квартир, которые перешли к продавцу по наследству.
Сначала необходимо выяснить как досталась квартира по наследству: по завещанию или по наследованию по закону. Так как порядок наследования в данном случае отличается.
Наследование по завещанию
Рассмотрим основные моменты наследования по завещанию. Конечно по завещанию наследуют лица, которые указаны в завещании. Но несмотря ,что наследники уже определены наследодателем. Имеется в законе такая категория лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, к ним относятся:
Данная категория лиц наследует свою долю независимо от того, каким образом составлено завещание.
Риск может быть такой, что в случае наследования наследниками, указанных в завещании, данная категория лиц может оспорить такую сделку, если наследники по завещанию успеют ее продать.
Также есть такое понятие в законе, как завещательный отказ, это когда наследодатель в своем завещании при завещании недвижимости может возложить на наследника предоставить другому лицу, указанному им, предоставить право пользования данной недвижимостью пожизненно или на определенный срок.
Купив такую квартиру, вы приобретете еще нового жильца, который будет иметь право проживания в вашей квартире, и никаким образом вы не сможете его лишить права пользоваться данной квартирой.
Так что обязательно еще надо знакомиться с текстом завещания, так как при получении наследства наследник еще может получить и обязанности по нему.
Далее рассмотрим какие еще могут быть риски, недовольные и обделенные родственники, которых лишили наследства, конечно же, могут оспорить завещание. И на практике такие случаев не мало. Основания для оспаривания могут быть разными, одним из них может быть как признание наследодателя недееспособным.
В связи с чем стоит изучить психическое состояние, здоровье, возраст наследодателя. Из практики известно, что суды в большинстве случаем признают завещания недействительными, составленными людьми очень преклонного возраста.
Поскольку часто люди в преклонном возрасте сильно болеют, и страдают психическими заболевания, например часто страдают старые люди болезнью Альцгеймера.
Не часто, но встречаются в практике, мне лично такие случаи были известны, когда завещание подделывают. Для этого специально выслеживают одиноких граждан. Подделывают завещание и потом оформляют наследство и быстро продают. Но проверить это конечно сложно.
Наследование по закону
Теперь рассмотрим какие могут быть нюансы и риски при наследовании по закону. При наследовании по закону в наследство вступают лица согласно очередям, всего по закону 8 очередей и еще наследники по праву представления.
В наследство вступают наследники в соответствие с очередностью, сначала наследники 1 очередности: это дети, родители и супруг. Далее, если отсутствуют наследники 1 очереди, в наследство вступают наследники следующей очереди - т.е. второй по счету, и так можно до 8 очереди.
В данном случае необходимо установить круг лиц, кто мог претендовать на наследство, и не были ли ущемлены их права при наследовании. Так как наследники могут и не знать об открытии наследства, например если живут очень далеко, и потеряли в последнее время связь с наследодателем.
А такие наследники в случае, если им станет известно об открытии наследства, и ими будет пропущен срок для принятия наследства, они будут иметь право его восстановить в судебном порядке и вступить в права наследства.
Если мы определим круг наследников 1 очереди, и обнаружим, что не все приняли наследство. То в таком случае надо выяснить причины и должен быть написан отказ от принятия наследства, который должен храниться у нотариуса в деле о наследовании.
Независимо от наследования по закону наследниками, категория лиц,которые имеют право на обязательную долю,о которых мы уже выше писали,имеет право также вступить в права наследства. Данная категория лиц также может оспорить договор купли-продажи недвижимости,если их интересы были ущемлены.
Бывают и такие случаи, когда наследодатель скрывал о своем внебрачном ребенке. То есть о его детях никто не мог знать из его родственниках. Такой ребенок будет относиться к наследнику первой очереди и будет иметь право на вступление в наследство. Такие случаи в судебной практике известны.
Вот я вам рассказала, какие могут быть нюансы при покупке квартиры, доставшейся по наследству. Если вы найдете такой вариант, и все таки захотите купить, я подскажу вам, как можно минимизировать риски при наследовании. В таком случае вам надо будет обратиться ко мне на консультацию.
По покупке квартиры, полученной в наследство задавайте мне вопросы здесь
Успешных вам сделок!
Недвижимость регионов
Покупателю
Дольщику
Статьи по недвижимости Покупка квартиры у наследника
Покупка квартиры у наследника
Собираясь купить квартиру, вы можете выбрать её из большого списка предложений на доске бесплатных объявлений mаmadu.ru Купить - продать квартиру в Москве. Приобретая квартиру, будьте особенно осторожны и внимательны в том случае, когда продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности, основанием для выдачи которого является наследование. Как это проверить? В свидетельстве найдите пункт "Документы-основания", где указано, на каком основании выдано свидетельство.
В таких случаях необходимо очень тщательно проверять историю этого жилья. Если этого не сделать, то можно потерять и купленную квартиру, и затраченные на это средства. И даже дорогостоящий и длительный судебный процесс, возможно, не вернёт ни жилья, ни денег.
Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает в главе 63 статьях 1142-1145 и 1148 круг наследников по закону и порядок очерёдности призвания их к наследованию. И где гарантия, что после того, как вы купите квартиру у наследника по завещанию, через некоторое время не обнаружится какой-либо обделённый наследник, которой по закону имеет обязательную долю в наследстве? И вот этот наследник предъявляет свои права на долю наследства, в результате чего вас могут выселить из купленной квартиры, несмотря на то, что вы добросовестно приобрели её и полностью оплатили по договору купли-продажи.
В случае с завещанием могут быть и другие ситуации, например, недовольные родственники могут оспаривать завещание, доказывая, что наследодатель был недееспособен, или предъявив более позднее завещание. Ведь наследодатель не обязан сообщать наследникам о том, что он изменил завещание. И тогда недействительность завещания влечёт за собой и расторжение договора купли-продажи, на основании которого вы приобрели квартиру.
Чтобы в какой-то мере обезопасить себя от последствий таких неожиданностей, необходимо указать в договоре полную фактическую стоимость покупаемой квартиры. Некоторые покупатели соглашаются на предложения продавцов указать меньшую сумму, а на словах договориться о том, что покупатель заплатит полную сумму, чтобы уменьшить налог за продажу недвижимости. Такой шаг ведёт к тому, что либо продавец может получить только сумму, зафиксированную в договоре, а про договорённость на словах покупатель "забудет", либо покупатель в случае проблем сможет вернуть лишь сумму, указанную в договоре.
Другим шагом, который поможет в будущем вернуть полную стоимость купленной квартиры, если сделка будет признана недействительной, является титульное страхование, то есть страхование права собственности на недвижимость. Титульное страхование применяется при страховании сделок купли-продажи как жилья, так и нежилых помещений, земельных участков, дач и коттеджей. Такой вид страхования набирает популярность, так как помогает избежать рисков в случае покупки квартиры у недобросовестного продавца. Страховым случаем по договору титульного страхования будет решение суда, вступившее в законную силу, по которому собственник лишается права собственности на застрахованный объект недвижимости.
Если Вы покупаете квартиру самостоятельно, сэкономя на услугах агентства недвижимости, можно заказать услугу юридического сопровождения сделок купли-продажи недвижимости. Это значительно дешевле, чем платить агентству недвижимости.
Статья написана автором специально для сайта mamadu.ru.
Копирование запрещено.
Покупка жилья и наследники. Последствия.
Среди квартир, комнат, продаваемых на рынке, часто встречается жилье, переходящее по наследству. Наследственные объекты имеют среди участников рынка нехорошую славу.
Закон о наследственном праве
Тот факт, когда продавец-наследник говорит, что он - единственный, и других претендентов нет, бывает неправдоподобным. Представьте - вы приобрели квартиру у продавца-наследника, спокойно в ней живете, и вдруг объявляется человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья.
Откуда берутся наследники?
Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса - он называется "Наследственное право", включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 ("Основания наследования") и провозглашает, что "наследование осуществляется по завещанию и по закону". Это означает, что человек вправе завещать свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет - тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило не является не незыблемым ст. 1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование обязательной доли - она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу. Всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.
Если же завещания нет, или суд признал его недействительным, то тогда происходит наследование по закону. Есть понятие "очередность наследства" - наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК. Первая очередь - это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая – братья, сестры. Третья – братья, сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди - чем больше номер, тем более дальние родственники. А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя - они делят наследство между собой. Если же есть сын и брат - наследует только сын, брату (его очередь дальше) не причитается ничего.
Берегитесь детей и родителей.
На практике самой многочисленной категорией являются дети наследодателя - от других браков, внебрачные. Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, остаются с матерью. Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него нет детей, внебрачных и даже рожденных в браке. Это невозможно отследить, а также проверить.
Право очередности на наследство
На второе по частоте место можно поставить родителей. Бывает, что по определенным причинам, дети не общаются с родителями долгое время. Когда, например, супруга умершего и ее дети вступили в наследство, родители могут объявиться через 3 года, и заявить право на наследство, мотивируя пропущенный срок о незнании смерти их взрослого чада.
Новоявленный наследник может явиться и через 10 лет .
Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться - мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно - бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст. 1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано "в течение шести месяцев со дня открытия наследства" (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст. 1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, "если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам". Такой наследник должен обратиться в суд "в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали".
Но самый бронебойный аргумент - "не знал". Представим себе ситуацию у умершего в Москве человека где-нибудь в Смоленске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет - и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.
Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы спать спокойно, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует. Говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, это можно. Но теоретически ничего нельзя исключать на протяжении всего времени".
Почему наследники предъявляют претензии к тем, кто купил жилье?
Почему наследник, обладающий правами, адресует свои претензии к сегодняшнему владельцу квартиры - человеку, который стал «добросовестным приобретателем» согласно принятому постановлению Верховного Суда 2003 года? Не разумнее ли обратиться к собственно недобросовестным родственникам - тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму.
В жизни все, к сожалению, иначе. Предъявить претензии к нынешнему собственнику - это для обманутых наследников зачастую единственный шанс получения денег. У родственников деньги стребовать не так-то просто, а квартира - вот она, в целости и сохранности.
Претензии предъявляют именно на квартиру, чтобы получить хотя бы часть квартиры или полностью ее, что положено по закону. Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги. Но бывает и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру. Объяснение простое цена на недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. То, что продавалось когда-то за 50 тыс. долл. (и, соответственно, долю этой суммы и может требовать со своих родственников обманутый наследник), сегодня стоит 200 тысяч. И суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении.
Что делать покупателю?
Разъяснение наследственных споров
В целом защититься непросто - тем более, что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов. Покупая квартиру у наследника . защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг. Обязательно взять от продавца нотариально заверенное обязательство. Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках . а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника.
Добросовестность - это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо. Но всевозможные справки, нотариальные документы, декларации и подтверждают, что вопрос изучался, никаких причин для отказа от сделки выявлено не было. И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме с наследниками . но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) - в этом случае покупатель может лишиться своего статуса "добросовестного приобретателя. И если квартира находится менее 3х лет в собственности, обязательно показывать полную стоимость объекта, не идти на поводу у продавца.
Подводим итоги
Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки, не позднее. И принимать на этом этапе главное решение - покупать квартиру или не покупать. Но прежде - постараться узнать и собрать, как можно больше информации о наследнике и продаваемой квартире.
Покупать наследственную квартиру можно, если
- продавец дает нотариально оформленное обязательство, что со своими родственниками разберется сам.
- показывается полная стоимость объекта в договоре купли-продажи.
Стоит отказаться от покупки, если
- продавец не внушает вам доверия, явно что-то умалчивает по поводу своих родственников, возможных наследниках . и не хочет давать никаких гарантий
- предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке недвижимости.
Или позвоните по телефону (495)724-98-67 и наши специалисты дадут Вам бесплатную консультацию">
Центр обмена жилья
2012-12-04 17:06:03
Источники:
, , ,
Следующие:
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
