Ндфл при продаже доли в квартире полученной по наследству
Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
- Получил в наследство долю в квартире. Сейчас вместе с другими наследниками хотим продать эту квартиру, владеем менее трех лет. Надо ли платить НДФЛ, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей?
Отвечает адвокат Андрей Безрядов:
По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно заниж али ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя. С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.
К законным способам экономии на налогах относятся:
Чтобы воспользоваться первым вариантом, необходимо, чтобы продаваемый объект, ранее полученный по наследству, находился в собственности продавца не менее трех лет.
Если срок владения оказался меньше, то можно воспользоваться вторым вариантом. В этом случае налогоплательщик уменьшит налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета.
Если квартира принад лежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то у них есть право выбора способа продажи. В случае заключения одного договора всеми уч астниками долевой собственности налоговый вычет будет предоставлен на всех и разделен между ними, в зависимости от доли каждого в праве. При этом собственники имеют право на заключение отдельных договоров (на долю каждого из собственников). В таком случае вычет будет предоставлен каждому собственнику отдельно. Таким образом обязанность по уплате НДФЛ с продажи доли компенсируется правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.
Для получения данной налоговой выгоды собственник должен:
Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:
С января 2016 года законом введено понятие минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества.
Но предельный срок владения - разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то предельный срок владения равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.
В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей. А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.
Таким образом, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей, то при продаже квартиры по долям каждый собственник, применяя указанный вычет, освобождается от уплаты подоходного налога.
Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?
Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?
Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:
При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы. При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.
Если доля приобретена как самостоятельный объект собственности (например, если бы только Вы унаследовали только эту долю), то налоговый вычет при ее продаже составит 1 млн рублей. А поскольку Вы получили долю в составе квартиры по одному основанию и одномоментно с собственниками других долей (другими наследниками), то налоговый вычет с продажи в размере 1 млн рублей предоставляется на весь объект недвижимого имущества. И при продаже всей квартиры налоговый вычет с продажи принадлежащей Вам доли составит ровно такую же долю от миллиона, какова Ваша доля во всей квартире. Соответственно, Вам необходимо декларировать наследственное имущество и уплачивать НДФЛ, если стоимость продаваемой Вами доли менее не одного миллиона, а его части, соответствующей размеру Вашей доли в квартире.
Текст подготовила Мария Гуреева
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Как проходит передача денег при покупке квартиры?
Должна ли я платить налог в Казахстане за российскую квартиру?
Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
НДФЛ при реализации унаследованной квартиры
Нужно ли уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, полученной в порядке наследования, если с момента смерти наследодателя прошло несколько месяцев? С какого момента в целях главы 23 НК РФ исчисляется срок владения такой квартирой?
В общем случае доход физического лица от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (подп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ).
Перечень доходов, которые НДФЛ не облагаются, установлен ст. 217 НК РФ и является закрытым. Так, согласно п. 17.1 названной нормы от налогообложения освобождаются в том числе доходы, получаемые физическими лицами - резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи квартир, находившихся в их собственности три года и более.
Как видим, главный вопрос, на который необходимо ответить, чтобы понять, нужно ли декларировать доход от продажи унаследованного недвижимого имущества, - с какого момента ведется отсчет срока владения таковым. Ответ на этот вопрос зависит от того, как было оформлено право собственности на наследуемую квартиру.
Квартира была в единоличной собственности наследодателя
Согласно гражданскому законодательству в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). При этом днем открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).
Таким образом, при получении гражданином квартиры в наследство отсчет срока владения ею в целях главы 23 НК РФ нужно вести со дня смерти наследодателя. Дата государственной регистрации права собственности на квартиру в данном случае роли играть не будет. Это подтверждают и специалисты Минфина России в письме от 28.03.2013 № 03-04-05/5-303. Поэтому, если со дня смерти наследодателя, как в рассматриваемой ситуации, прошло менее трех лет, полученный от реализации унаследованной квартиры доход необходимо задекларировать.
Вместе с тем наследник вправе применить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет, но не превышающей 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Квартира находилась в долевой собственности с наследником
Возможна и другая ситуация - наследник наследует долю наследодателя в квартире, которая принадлежала им с наследодателем на праве общей долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В момент регистрации права общей долевой собственности запись о праве каждого участника идентифицируется одним номером государственной регистрации (п. 40 раздела IV постановления Правительства РФ от 18.02.98 № 219 Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Общая собственность возникает, когда имущество не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Таким образом, можно сделать вывод, что у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
С этим согласен и Минфин России. В письме от 01.04.2011 № 03-04-08/10-58 (размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике Разъяснения, обязательные для применения налоговыми органами) специалисты финансового ведомства отметили следующее. Приобретая долю в праве собственности на квартиру, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности (квартира) остается прежним. Изменение в составе собственников квартиры не влечет для него прекращения права собственности на указанное имущество (ст. 235 ГК РФ). Но при этом требуется государственная регистрация такого изменения (ст. 131 НК РФ). В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 06.03.2013 № 03-04-05/7-184, от 17.12.2012 № 03-04-05/7-1404, от 01.11.2012 № 03-04-05/5-1244, от 19.04.2012 № 03-04-05/7-530. Поддерживают ее и налоговики (письма ФНС России от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824@ (размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике Разъяснения, обязательные для применения налоговыми органами), УФНС России по г. Москве от 18.09.2012 № 20-14/087673@, от 21.06.2012 № 20-14/54637@ и от 05.05.2012 № 20-14/40259@).
Таким образом, если с момента первоначальной регистрации права собственности на долю в квартире прошло три года и более, то доход от реализации такой квартиры не будет облагаться НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Дата вступления в наследство, впрочем, как и дата получения вторичного свидетельства о праве собственности на квартиру, значения не имеет.
Но нужно иметь в виду, что подобный подход чиновников имеет место только применительно к ситуации, когда квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи. Если же доли в квартире продаются по отдельности, финансисты применяют другой порядок. Так, в письме от 09.08.2012 № 03-04-05/7-936 Минфин России разъяснил, что при продаже долей в квартире по отдельным договорам купли-продажи доход от реализации доли, которая находилась в собственности более трех лет, не облагается НДФЛ. При получении дохода от продажи доли, полученной по наследству менее трех лет назад, наследник вправе применить имущественный вычет в размере 1 млн руб. Аналогичный вывод содержится и в письме Минфина России от 10.05.2012 № 03-04-05/9-621.
При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения,
дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб. а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Налог на продажу квартиры полученной в наследство
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, обязаны платить все граждане, наравне с владельцами недвижимости, полученной иным способом. Полученные от продажи денежные средства представляют собой прибыль, а на государственном уровне не имеет значения, от чего именно она получена, если речь идёт о правомерной сделке. Однако продажа унаследованной квартиры облагается налогом в зависимости от срока владения ней.
Несмотря на то, что в налоговом законодательстве произошли изменения, которые затрагивают минимальный срок собственности недвижимого имущества перед его продажей, на полученное наследство новые правила не распространяются. Так же, как и ранее, граждане освобождаются от налогообложения в том случае, если продают квартиру, унаследованную и зарегистрированную на себя не менее трёх лет назад. Для прочей недвижимости, полученной в 2016-м году и после, теперь действителен срок не менее чем пять лет. Кроме того, перед уплатой налогов нужно обязательно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и перечень документов в налоговый орган по месту регистрации.
Если же граждане продают унаследованную квартиру, которая принадлежала им по закону более трёх лет, полученная прибыль налогом не облагается и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.
Подготовительное оформление
После смерти наследодателя недостаточно вступить в права наследования и собственности лишь по факту эксплуатации квартиры. Оформление должно быть легальным и по установленным законами правилам. Во-первых, следует сделать это официально, обратившись к нотариусу по месту последней прописки наследодателя. Туда же нужно подать документы и заявление о принятии наследства не позже, чем через шесть месяцев после смерти человека. Без данной процедуры недвижимость не будет считаться собственностью наследника, и он будет признан отказавшимся от наследства, даже не смотря на то, что по факту может им пользоваться.
Ещё через полгода гражданин получает свидетельство о праве на наследство, которое не стоит путать с правами собственности. С этим документом и перечнем дополнительных бумаг нужно будет зарегистрировать свои права на квартиру в Росреестре. Только после получения на руки свидетельства прав собственности на унаследованную квартиру можно оформлять с ней какие-либо сделки.
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог зависит от того, сколько времени прошло с момента получения прав на объект недвижимости, более или менее трёх лет.
Определение срока и ставки
В случае с недвижимым имуществом, полученным не по наследству, срок владения им отсчитывается от даты, когда были зарегистрированы права собственности на это жильё. То есть, значение имеет только дата официальной выдачи свидетельства прав собственности в Росреестре. Однако в ситуации с наследуемой квартирой, срок владения будет отсчитываться от даты смерти наследодателя. Даже если последний умер в 2012-м году, а наследник оформил свои права собственности на недвижимость только в 2016-м, период владения данным имуществом будет уже более трёх лет. Это значит, что такую квартиру можно сразу продать, а платить налог и подавать в налоговую форму 3-НДФЛ не нужно.
Если три года еще не прошло, то сделать все вышесказанное необходимо. При этом существует два варианта налоговых ставок, которые не уменьшаются и не увеличиваются ни для каких категорий:
Подача декларации
В случае, когда продажа осуществляется до того, как пройдет три года с момента начала владения недвижимостью, нужно строго следовать правилам подачи декларации 3-НДФЛ и документов в налоговый орган. 3-НДФЛ с документами подаётся не позднее 30-го апреля следующего года. Налог оплачивается до 15-го июля того же года, когда подавалась декларация 3-НДФЛ.
За просрочку и неуплату граждан ожидают штрафы в размерах 5, 20 и 40%, которые увеличиваются и начисляются ежемесячно. За особенно злостную неуплату в большом размере могут и вовсе лишить свободы на три года.
Правила подачи 3-НДФЛ:
Даже когда налог платится с вычетом, который при расчёте равен нулю или вовсе уходит в минус, декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно подавать. В ином случае возникнут неприятности.
Что прилагается?
Помимо формы 3-НДФЛ в налоговую инспекцию после продажи унаследованной квартиры, нужно подать и другие документы:
Ответственный сотрудник сверяет поданную декларацию 3-НДФЛ с информацией в приложенных к ней документах и производит собственный расчёт. После этого, если нет никаких замечаний, нужно вовремя внести платёж. Платится он в полной сумме, а не частями.
Если продана унаследованная квартира, которая досталась наследникам в долях менее трёх лет назад, 3-НДФЛ нужно подать каждому наследнику лично. Платить обязан также каждый наследник сам за себя – 13% от суммы полученной прибыли за продажу своей доли. Остальные наследники не несут ответственность за родственника, который просрочил или проигнорировал платёж. Нести наказание он будет самостоятельно и по всей строгости.
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.
Освобождение от ндфл при продаже квартиры
Нужно ли платить налог при продаже квартиры?
Нужно ли платить налог при покупке квартиры?Недвижимость по наследству
С 01.01.2006 наследники, получившие от ФЛ доходы в порядке наследования, освобождены от налога на наследство
Исключение составляют наследники - правопреемники авторов произведений науки, литературы, искусства, открытий, изобретений и промобразцов.
Если жилье по наследству принадлежит ФЛ больше 3 лет, доход от его продажи НДФЛ не облагается и не декларируется ( п. 17.1 ст. 217 НК).
Право собственности по наследству возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от даты регистрации права собственности.
При продаже наследуемого жилья со сроком владения менее 3 лет физлицу следует представить в территориальную ИФНС налоговую декларацию, задекларировать доход, исчислить и уплатить возникший НДФЛ по ставке тринадцать процентов в связи с продажей жилья - источником получения дохода. При декларировании этого вида дохода физлицо сможет использовать имущественный вычет в размере один млн. руб. (только для резидентов России).
В письме Минфина от 04.03.2015 N 03-04-05/11366 рассмотрен вопрос обложения налогом дохода от продажи полученной в результате наследования в 2014 году доли в праве собственности на жилой дом, приобретенный наследодателем до вступления в брак.
О наследовании супругой и сыном квартиры, полученной ранее в собственность умершим супругом в порядке приватизации можно прочесть здесь .
В письме от 13.03.2015 N 03-04-05/13593 Минфином рассмотрен еще один из случаев. Жилье приобретено в 2004 году в общедолевую собственноссть физлица и его матери, после смерти которой в 2014 году налогоплательщик стал единоличным собственником. Срок владения квартирой определен как срок владения более 3 лет.
Более подробно о том, как исчислить срок владения имуществом при изменении размера долей, можно прочесть здесь .
Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения декларации по форме 3-НДФЛ и помогут оптимизировать налогообложение
Узнать больше
Как поменять водительское
удостоверение? Как оформить загранпаспорт
и каков срок
его действия? Какие товары
нельзя вернуть
или обменять? Могут ли отказать в скорой
медицинской помощи
гражданину без
полиса ОМС? Как делится имущество
при наследовании
по закону? Как поехать учиться
по обмену? Как рассчитать
будущую
пенсию? Как заключить брачный договор? Как поменять водительское
удостоверение? Как оформить загранпаспорт
и каков срок
его действия? Какие товары
нельзя вернуть
или обменять? Могут ли отказать в скорой
медицинской помощи
гражданину без
полиса ОМС?
"Электронный журнал "Азбука права", 11.08.2017
КАКИЕ ВЫЧЕТЫ И ОБЯЗАННОСТИ ПО НДФЛ ПРЕДУСМОТРЕНЫ
ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ И ДРУГОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА?
При продаже вами квартиры, дома, земельного участка и пр. а также долей в них полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208. п. 1 ст. 224 НК РФ).
Однако закон предоставляет определенные льготы, которые связаны со сроком владения недвижимостью. Определить срок нахождения недвижимости в вашей собственности вам помогут следующие правила.
1. Общий порядок определения срока владения
Срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на это имущество или долю в нем. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на недвижимость или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131. п. 2 ст. 223 ГК РФ ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ ч. 1. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
При продаже квартиры, образовавшейся в результате объединения двух квартир в пределах их общих границ, срок нахождения новой квартиры в собственности определяется исходя из наиболее поздней даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры (Письмо ФНС России от 08.09.2016 N БС-4-11/16743@).
При продаже земельных участков, образованных в результате разделения первоначального участка, срок нахождения их в собственности будет исчисляться с момента государственной регистрации права собственности на соответствующий новый участок, а не на первоначальный участок (Письмо ФНС России от 20.02.2014 N БС-4-11/2957 Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2016 N 53-КГ16-16).
2. Срок владения, если вы получили наследство
В этом случае право собственности на недвижимость (на долю в ней) возникает со дня открытия наследства. Как правило, временем открытия наследства является момент смерти гражданина (ст. 1114. п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Соответственно, днем открытия наследства следует считать дату, на которую приходится момент смерти наследодателя, то есть дату его смерти.
Особое правило предусмотрено для случаев наследования общей собственности (супругов и дольщиков).
Если нажитая во время брака недвижимость (доля в ней) была оформлена на умершего супруга, то моментом возникновения права собственности при ее наследовании считается наиболее ранняя из дат (ст. ст. 235. 256 ГК РФ ст. 34 СК РФ):
- дата госрегистрации права собственности умершим супругом
- дата госрегистрации права собственности супругом-наследником принадлежащей ему доли, если недвижимость находится в общей долевой собственности супругов.
В то же время при наследовании доли недвижимости от участника общей долевой собственности (за исключением супруга) его совладельцем моментом возникновения права собственности является дата госрегистрации права собственности наследником принадлежащей ему ранее доли.
3. Срок владения, если вы участник ЖСК
При приобретении недвижимости (доли в ней) участником жилищно-строительного кооператива (ЖСК) срок владения определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме и передачи ему недвижимости по акту приема-передачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Право собственности на недвижимость (долю) переходит при выполнении обоих указанных условий. Поэтому срок отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет соблюдено последним.
4. Налогообложение НДФЛ при продаже недвижимости (доли)
В зависимости от срока владения недвижимым имуществом при его продаже возможны два варианта налогообложения.
4 .1. Освобождение от налогообложения при продаже недвижимости (доли), которая находилась в собственности три года и более
Если в 2017 г. вы продаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются. Поэтому налог платить не нужно. Кроме того, вам также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию (п. 17.1 ст. 217. п. 4 ст. 229 НК РФ п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
4 .2. Порядок уплаты НДФЛ при продаже недвижимости (доли), которая находилась в собственности менее установленного минимального срока
Если вы владели недвижимостью меньше трех лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016), вам необходимо самостоятельно рассчитать налог, а также подать в налоговую инспекцию декларацию (п. 17.1 ст. 217. пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).
Справка. Минимальный срок владения объектом недвижимости
Минимальный срок владения объектом недвижимости, приобретенным после 01.01.2016, для освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи составляет три года - в отношении недвижимости, право собственности на которую получено одним из способов ( ст. 217.1 НК РФ):
1) в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником согласно СК РФ
2) в результате приватизации
3) при передаче по договору пожизненного содержания с иждивением.
В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.
При продаже недвижимости (доли), которая находилась в собственности менее установленного минимального срока, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Ш аг 1. Рассчитайте налог
Формула расчета налога выглядит так:
НДФЛ = (сумма дохода от продажи - имущественный вычет) x 13%, или
НДФЛ = (сумма дохода от продажи - расходы по приобретению недвижимости) x 13%.
Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаете недвижимость, приобретенную после 01.01.2016, и сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ):
сумма дохода от продажи = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.
Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
При расчете НДФЛ вы можете уменьшить свой доход от продажи по выбору (пп. 1 п. 1. пп. 1. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ Письмо ФНС России от 22.06.2015 N БС-4-11/10707@):
- на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующей недвижимости и долей в ней: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков либо вычет в размере 250 000 руб. при продаже иной недвижимости (например, гаража) или
- на документально подтвержденные расходы по приобретению этой недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту) в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества.
Отметим, что вы не сможете одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Следует выбрать только один вариант, который будет вам более выгоден.
Каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме ( пп. 1 п. 1. пп. 1. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).
Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета
И.И. Волков продал в 2016 г. квартиру за 5 000 000 руб. которая перешла к нему по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2016 составляет 7 500 000 руб. При расчете налога он может применить имущественный вычет. Облагаться НДФЛ будет сумма дохода 4 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 - 1 000 000 руб.). Налог к уплате составит 552 500 руб. (4 250 000 руб. x 13%).
Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы
В.Н. Зайцев купил в 2016 г. квартиру за 4 500 000 руб. за счет кредита банка. В этом же году он продал квартиру за 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2016 - не определена. К моменту продажи В.Н. Зайцев уплатил 150 000 руб. процентов по кредиту.
Налог он рассчитал с учетом произведенных расходов на покупку. В этом случае облагаться НДФЛ будет доход в размере 350 000 руб. (5 000 000 руб. - (4 500 000 руб. + 150 000 руб.)). Налог к уплате составляет 45 500 руб. (350 000 руб. x 13%).
Ш аг 2. Подайте налоговую декларацию и необходимые документы в налоговый орган
Налоговую декларацию вы должны подать в любом случае, даже если при расчете налога его сумма равна нулю, - до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором вы продали недвижимость, и подается в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 1 ст. 83. п. 3 ст. 228. п. 1 ст. 229 НК РФ).
Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru. в разделе "Программные средства / Декларация".
Также от вас потребуется заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.
Если вы уменьшаете доходы на расходы, связанные с покупкой недвижимости, то вместе с декларацией вам нужно представить копии документов, подтверждающих произведенные расходы, в том числе:
1) договора о приобретении недвижимости
2) документов, подтверждающих уплату денег при покупке недвижимости, - банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписка о получении продавцом денег, акт приема-передачи денег и т.п.
3) выписки или справки из банка по уплаченным процентам по кредиту - если вы уменьшили доход на расходы по оплате процентов
4) иных документов, которые подтверждают расходы.
Подать декларацию и документы в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).
Налоговая инспекция проверит декларацию и документы в течение трех месяцев со дня их подачи (п. 2 ст. 88 НК РФ).
Ш аг 3. Уплатите НДФЛ
Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.
За нарушение срока подачи декларации установлен штраф. За каждый месяц просрочки ее сдачи штраф составит 5% не уплаченной в установленный срок суммы налога. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. Даже если сумма налога, которую вы рассчитали, равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1 000 руб. Если вы не уплатили НДФЛ в срок, штраф составит 20% от неуплаченной суммы. Если же налоговый орган установит, что налог вы не уплатили умышленно, размер штрафа может составить 40% от неуплаченной суммы (ст. ст. 119. 122 НК РФ).
Кроме того, за каждый календарный день просрочки уплаты налога вам будут начислены пени на сумму вашего долга. Ставка пени равна 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России. При этом даже если с вас взыскали штраф, вы обязаны уплатить налог и пени (п. п. 2 - 5 ст. 75 НК РФ).
Если вы не уплатили НДФЛ в срок, но при этом правильно исчислили налог и подали декларацию, не совершили других неправомерных действий, то неуплата налога не должна повлечь взыскание штрафа. В этом случае подлежат взысканию пени ( п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 57).
Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Федеральной налоговой службы - www.nalog.ru
Источники:
, , , ,
Следующие:
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
